Skocz do zawartości

Pożyczka hipoteczna


filosofem

Rekomendowane odpowiedzi

Witam,

 

Chciałbym się zapytać doświadczonych, znających się na rzeczy braci. Jak wyglądają warunki przy zaciąganiu pożyczki hipotecznej - wiadomo mi, że bank daje Ci ok. 60% wartości takiej nieruchomości jaką bierze pod zastaw. Załóżmy, że nieruchomość została wyceniona na 150 tys. zł. Wtedy bank daje mi 90 tys. zł, załóżmy, że do spłacenia będę miał 105 tys. zł.

I teraz mam kilka pytań o różne warianty:

1. Co jeśli od razu po otrzymaniu pożyczki postanowiłbym jej w ogóle nie spłacać i wręcz zachęcać bank, aby zabrał sobie tę nieruchomość? Czy będę musiał jednak coś spłacać? Czy wystarczy, że bank przejmie wtedy tę nieruchomość i kwestię pożyczki mam z głowy? Czy może jest to tak, że zależnie od kwoty za jaką nieruchomość sprzeda bank, będę być może coś jeszcze musiał płacić (jeśli np. zejdzie po za niskiej cenie)?

2. Co jeśli załóżmy spłacę 50 tys. zł z łącznej kwoty 105 tys i wtedy zabraknie mi już kasy/ochoty na spłacanie dalej. Bank przejmuje moją nieruchomość, sprzeda ją np. sobie - ale czy mi wtedy bank w jakiś sposób wróci te 50 tys. zł? Bo jeśli nie, to kalkulacja będzie taka: dostałem 90 tys. a straciłem 50 tys. + wartość nieruchomości na powiedzmy minimum 120 tys. czyli straciłem 80 tys. zł.

 

To są dwa główne pytania jakie mnie interesują. Będę wdzięczny, jeśli ktoś jest obeznany w temacie i mógłby udzielić odpowiedzi.

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

6 godzin temu, filosofem napisał:

1. Co jeśli od razu po otrzymaniu pożyczki postanowiłbym jej w ogóle nie spłacać i wręcz zachęcać bank, aby zabrał sobie tę nieruchomość? Czy będę musiał jednak coś spłacać? Czy wystarczy, że bank przejmie wtedy tę nieruchomość i kwestię pożyczki mam z głowy? Czy może jest to tak, że zależnie od kwoty za jaką nieruchomość sprzeda bank, będę być może coś jeszcze musiał płacić (jeśli np. zejdzie po za niskiej cenie)?

Nie.

Bank zabezpiecza się na całości majątku dłużnika (oświadczenie o poddaniu się egzekucji - ten taki "zupełnie bez znaczenia papierek/paragraf").

 

I teraz tak:

Bank chce odzyskać PIENIĄDZE. A nie bawić się w pośrednictwo i handel starzyzną. Więc najpierw szuka maksymalnie płynnych (czyt: łatwo spieniężalnych) aktywów.

Najpierw zajmie Ci (rękami komornika) wszelką gotówkę na rachunkach bankowych. Do tego dołoży wszelkie wierzytelności (np wynagrodzenie), oraz ruchome składniki majątku (samochód/samochody, wyposażenie domu, etc)

Dopiero jeśli to okaże się niewystarczające, to przejdzie do egzekucji z nieruchomości (tak stanowiącej zabezpieczenie, jak i innych posiadanych).

Jeśli po licytacji nieruchomości okaże się, że 100% zadłużenia zostało spłacone i jeszcze nawet została górka, to tą górkę dostaniesz do ręki.

Jeśli nie - gramy dalej. Licytacja dalszej części majątku, dalej zajęte wynagrodzenia itd.

 

NIE MA TAK, ŻE BANK WEŹMIE NIERUCHOMOŚĆ I BUZI-PA!!!

 

6 godzin temu, filosofem napisał:

2. Co jeśli załóżmy spłacę 50 tys. zł z łącznej kwoty 105 tys i wtedy zabraknie mi już kasy/ochoty na spłacanie dalej. Bank przejmuje moją nieruchomość, sprzeda ją np. sobie - ale czy mi wtedy bank w jakiś sposób wróci te 50 tys. zł? Bo jeśli nie, to kalkulacja będzie taka: dostałem 90 tys. a straciłem 50 tys. + wartość nieruchomości na powiedzmy minimum 120 tys. czyli straciłem 80 tys. zł.

 

Jak wyżej.

Jeżeli po sprzedaży nieruchomości coś zostanie (a rzadko zostanie), to dostaniesz tą resztę do ręki.

 

Dlaczego rzadko zostanie?
A bo windykacja bankowa to BARDZO droga impreza.

 

W pierwszej kolejności od zaległości natychmiast bank zaczyna naliczać Ci odsetki karne (zwykle na poziomie maksymalnych dopuszczalnych. Nie pamiętam, czy windykacyjne odsetki nie są wyjęte spod "ustawy antylichwiarskiej"). Popatrz w cennik, to się dowiesz.

Potem idzie windykacja. Zazwyczaj każdy krok = prowizja.

Monit = prowizja

Wezwanie do zapłaty = prowizja

Każda czynność oznacza hajs.

 

Jeśli dalej nie płacisz, wówczas bank wypowiada kredyt i stawia należność w stan natychmiastowej wymagalności (WRAZ Z WSZELKIMI DOTYCHCZASOWYMI KOSZTAMI!!).

Od tej pory karne odsetki stukają już od całości kapitału - jesteś w dupie po szyję.

Na spłatę CAŁOŚCI zobowiązania masz (zwykle) 14 dni.

 

Jeśli dalej nie spłacasz, wówczas bank przystępuje do windykacji twardej - tytuł sądowy, komornik.

Komornik za czynności kasuje (z grubsza) 15% zwindykowanej kwoty (min 1/10 średniego wynagrodzenia, max 30x średnie wynagrodzenie).

Do tego odsetki caaaały czas stukają...

 

Realnie - od momentu stwierdzenia "pierdolę, nie płacę" do momentu aż ogolą Cię z nieruchomości możesz przyjąć, że koszta mogą realnie osiągnąć wartość długu (czyli jak miałeś 50k zadłużenia, to się z tego 100k zrobi z kosztami).

 

Kiepski byzmes, panie.

 

BTW - POŻYCZKA hipoteczna = "kasa do łapy i rób co chcesz", zabezpieczenie na nieruchomości. Jest to innymi słowy "kredyt konsumpcyjny" pod zastaw nieruchomości. Jest on z reguły dużo droższy niż kredyt mieszkaniowy - wówczas MUSISZ wskazać cel, na który się zadłużasz.

Jeśli kredytujesz zakup/remont nieruchomości, wówczas ryzyko jest inaczej kwalifikowane, stąd i koszty dla kredytobiorcy są zupełnie inne.

 

(Uwaga! Powyższe opracowanie zawiera spoooro uproszczeń - nie chce mi się książki pisać :) )

Edytowane przez Stary_Niedzwiedz
  • Like 2
  • Dzięki 1
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Na wstępie, wielkie dzięki za obszerne wyjaśnienie @Stary_Niedzwiedz

Mam dalej kilka niejasności i pytań.

 

21 godzin temu, Stary_Niedzwiedz napisał:

Jeżeli po sprzedaży nieruchomości coś zostanie (a rzadko zostanie), to dostaniesz tą resztę do ręki.

1. Tu się chyba nie zrozumieliśmy. Załóżmy, że mam do spłacenia 105 tys. zł - to kwota na starcie, wraz z odsetkami (90+15). Załóżmy, że spłacę 55 tys. zł. Załóżmy, że dalej postanowię już nie spłacać i od momentu kiedy bank weźmie się za nieruchomość urośnie mi jednak trochę mniej niż napisałeś, dajmy na to 25 tys. Czyli tak jak zostało mi 50 tys do spłaty, tak plus te 25 tys. aktualnie mam do spłaty 75 tys. zł. Bank sprzedaje nieruchomość za 120 tys. zł. Teraz czy bank zwróci mi 120-75 = 45 tys. zł nadwyżki?

 

Kolejne pytanie, odznaczam je jako pytanie nr 2:

 

2. Załóżmy jak w punkcie pierwszym, że mam do spłacenia 75 tys. zł i bank zlicytuje i sprzeda nieruchomość za 50 tys. a nie jak w pkt. 1 za 120. Teraz czy wtedy muszę dopłacić brakujące 75-50 = 25 tys. zł?

 

Prosiłbym o konkretne odpowiedzi: TAK lub NIE (nie ma nic pomiędzy), potem z szczegółowym wyjaśnieniem (jeśli możesz) czemu.

 

3. Czy jest jakaś możliwość dogadania się z bankiem, aby od razu wystawił na licytację komorniczą nieruchomość? Po prostu aby nie bawił się w kolejne procedury, tylko od razu przeskoczył do licytacji nieruchomości i jeśli np. zabraknie po sprzedaży na opłacenie pożyczki, to ja dopłacę?

 

21 godzin temu, Stary_Niedzwiedz napisał:

Kiepski byzmes, panie.

 

Wiesz, to różnie można rozmyślać. Nieruchomość o której mówię, to ziemia. Jest ona warta wg cen lokalnych gruntów około 150 tys. zł, tymczasem wystawiając ją w ogłoszeniach nie znajdowałem kupca przez pół roku. Nie znajdowałem, bo po prostu nie zawsze ogłoszenie jest widoczne dla wielu osób, itd., itp. nie jest tak łatwo ziemię sprzedać, choć ma ona swoją wartość jak wszyscy wiemy, zwłaszcza taka pod możliwość zabudowy.

 

I teraz problem jest taki - jeśli mam czekać 5-10 lat aż znajdę kupca, do tego czasu może już osiwieję. A tak, dam to bankowi pod zastaw pożyczki, nie będę spłacał, egzekucja komornicza będzie kosztować z 20 tys. do tego nieruchomość zostanie zlicytowana na np. 125 tys. - wtedy 105 tys. dla banku będzie spłacone, 20 tys. kosztów komorniczych też.

I wtedy wyjdzie na to, że nieruchomość wartości 150 tys. opchnąłem tak naprawdę za 90 tys. (kasa jaką dostałem w ramach pożyczki).

 

Powiesz, że 60 tys. jestem w błoto? Ok, tylko załóżmy, że za te 150 tys. zł znalazłbym kupca po 7 latach. 60 tys. na 7 lat to daje 8571 zł rocznie. Inwestycja jakiej dokonam z tych 90 tys. zł (plus swoje oszczędności) zwróci mi się dużo lepiej niż kwotą 8571 zł rocznie.

Czy nie warto wtedy iść na taki deal zamiast tracić 7 lat swojego życia, aż w końcu kupiec się pojawi?

Trzeba w kalkulacjach brać dodatkowy element: czas. Czas to pieniądz.

Edytowane przez filosofem
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

11 minut temu, filosofem napisał:

1. Tu się chyba nie zrozumieliśmy. Załóżmy, że mam do spłacenia 105 tys. zł - to kwota na starcie, wraz z odsetkami (90+15).

Odsetki się nie kapitalizują.

Są naliczane dziennie i rozliczane miesięcznie.

 

Czyli - płacąc ratę płacisz ODSETKI od całej kwoty za cały miesiąc (rozliczane co do dnia, więc raz jest ich więcej, raz mniej wbrew pozorom) plus określoną część kapitału - zmienną (przy ratach stałych), bądź stałą (przy ratach malejących).

Skrót myślowy ofc, bo są też karencje, albo np kredyty z ratą balonową - to zostawiamy na boku.

 

Więc - 90k kapitału + odsetki bieżące.

90k co miesiąc się zmniejsza.

 

14 minut temu, filosofem napisał:

Bank sprzedaje nieruchomość za 120 tys. zł. Teraz czy bank zwróci mi 120-75 = 45 tys. zł nadwyżki?

Napisałem Ci.

Skrócę jeszcze bardziej.

Jeżeli bank sprzeda nieruchomość i suma jaką weźmie za nieruchomość PRZEWYŻSZY wszelkie koszty jakie narosły, włącznie z prowizją za znaczki pocztowe :-), to resztę dostaniesz do ręki.

 

Pamiętaj, że bank z nieruchomości zaspokoi się w OSTATNIEJ kolejności. Zawsze najpierw będą aktywa płynne.

I że wartość rynkowa nieruchomości nijak ma się do wartości nieruchomości dla tzw sprzedaży przymusowej.

Odejmij MINIMUM 10% od wartości rynkowej. Jak jest chujowa nieruchomość (np słynny "domek pod lasem na wsi, z białym płotkiem, koniecznie niedawno temu zbudowany") to i z 50%

 

21 minut temu, filosofem napisał:

Nieruchomość o której mówię, to ziemia. Jest ona warta wg cen lokalnych gruntów około 150 tys. zł, tymczasem wystawiając ją w ogłoszeniach nie znajdowałem kupca przez pół roku. Nie znajdowałem, bo po prostu nie zawsze ogłoszenie jest widoczne dla wielu osób, itd., itp. nie jest tak łatwo ziemię sprzedać, choć ma ona swoją wartość jak wszyscy wiemy, zwłaszcza taka pod możliwość zabudowy. 

 

I teraz problem jest taki - jeśli mam czekać 5-10 lat aż znajdę kupca, do tego czasu może już osiwieję.

Chłopie, Ty myślisz, że bank da ogłoszenie w TV w prime-time, że Twoja działka jest w windykacji?

No to już Ci mówię.

Kwota, którą podałeś jest wirtualna. Wziąłeś ją z sufitu.

Jeśli FAKTYCZNIE w jakikolwiek sensowny sposób ogłaszałeś sprzedaż (popularne portale, lokalni pośrednicy nieruchomości) i w czasie - powiedzmy - roku-półtora jest ZEROWE zainteresowanie, to znaczy, że cena jest z dupy.

 

Teraz tak:

W procesie kredytowym bank dokona WYCENY nieruchomości. Przyjedzie rzeczoznawca, obejrzy, obfotografuje, opisze, SPRAWDZI, JAKIE SĄ CENY TRANSAKCYJNE W OKOLICY i da operat szacunkowy.

I to będzie dla banku podstawa, a nie Twoje wymysły.

To raz.

 

Teraz co się dzieje, jak jest windykacja komornicza.

1. Robiony jest operat na zlecenie komornika. Zazwyczaj jest NAJWYŻEJ w dolnej strefie stawek rynkowych (transakcyjnych, nie wydumek z sufitu)

2. Pierwsza licytacja = 3/4 ceny oszacowania jako cena wywoławcza

3. Druga licytacja = 1/2 ceny oszacowania jako cena wywoławcza.

 

No to jak krzyczysz, że "to je 150k warte", to ja uważam, że cena 2. licytacji to by była z 50 (pięćdziesiąt) k max.

I wtedy zapewne nieruchomość się sprzeda.

To dwa.

 

Raz + dwa = trzy.

Kiepski masz koncept, Pomysłowy Dobromirze ?

 

Policz sobie jeszcze raz ?
Aha i mając w BIK wywalony kredyt hipoteczny zapomnij, że choćby Provident pożyczy Ci na paczkę fajek.

I nie ma, że dogadasz się z "czyścicielami historii w BIK".

Jak biorę swoją historię, to mam kurwa nawet poręczenie kredytu na 1000 PLN z 2001 roku, (Dawno zamknięte, kredyt obsługiwany jak w zegarku!), współwłasność karty kredytowej eksmałż i limit 800 PLN w ROR jaki ma moja Babcia (bo też współwłaścicielem jestem).

To gorsze niż wyrok, bo nawet jak kogoś stukniesz, odgarujesz swoje, to po dekadzie masz zatarcie skazania (a jak znasz adrjana to i po tygodniu)

  • Like 1
  • Dzięki 1
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

1 godzinę temu, Stary_Niedzwiedz napisał:

Napisałem Ci.

Skrócę jeszcze bardziej.

Jeżeli bank sprzeda nieruchomość i suma jaką weźmie za nieruchomość PRZEWYŻSZY wszelkie koszty jakie narosły, włącznie z prowizją za znaczki pocztowe :-), to resztę dostaniesz do ręki. (a jak znasz adrjana to i po tygodniu)

Z całym szacunkiem, ale straszliwie marnujesz mi czas. Z Twojego długiego opisu wnioskuję, że odpowiedź brzmi: TAK. Dlatego prosiłbym o takie odpowiedzi - tak lub nie, nie ma nic pomiędzy. Doceniam, że mi pomagasz dłuższymi wyjaśnieniami, ale pisałem już wcześniej - wolę jasne odpowiedzi, TAK lub NIE.

 

1 godzinę temu, Stary_Niedzwiedz napisał:

Odsetki się nie kapitalizują.

Są naliczane dziennie i rozliczane miesięcznie.

Wydaję mi się, że w symulacji którą zaproponował mi bank nie było kapitalizowanych odsetek. W każdym razie symulacja oszacowuje ile wyjdzie łącznie odsetek - tutaj wyszło 15 tys. czyli 90+15. A to czy wyjdzie te 200-300 zł mniej/więcej z powodu złej symulacji mnie nie interesuje.

 

1 godzinę temu, Stary_Niedzwiedz napisał:

to znaczy, że cena jest z dupy.

Cena nie jest z dupy - twierdząc, że jest, twierdzisz jednocześnie, że ceny kilku tysięcy ogłoszeń w tym województwie są z dupy. Cena jest nawet zaniżona w porównaniu do innych ogłoszeń. To nie o to chodzi. Po prostu ziemię sprzedaje się DŁUGO. Chyba, że pojawia się ktoś z okolic, czasem znajomy rodziny, kto ją i ziemię dobrze zna i ofertę przedstawia od razu.

Sprzedawałeś kiedyś ziemię? To bardzo czasochłonne i zapewniam, że nie oznacza to bynajmniej, że ziemia jest mniej warta niż się wydaje. To taki trochę rynek, gdzie ludzie potrafią latami wyczekiwać aż ktoś zgodzi się na ich cenę - ziemię sprzedaje się DŁUGO.

 

1 godzinę temu, Stary_Niedzwiedz napisał:

No to jak krzyczysz, że "to je 150k warte", to ja uważam, że cena 2. licytacji to by była z 50 (pięćdziesiąt) k max.iu)

No i tu możesz mieć rację, choć te 50 tys. absolutnie nie oznacza, że taka jest realna cena. Jak pisałem - ziemię sprzedaje się DŁUGO i nie schodzi z ceny. To jest taka trochę zmowa cen, tak jak przy sprzedaży nieruchomości. Bank chce opchnąć szybko, bo dla niego to nie problem - brakującą kasę spłacisz i tak Ty.

 

Jednak nawet przy tak pesymistycznym założeniu może mi się to bardziej opłacić. Dostaję 90 tys. spłacę tylko 15 tys. więcej - zostanie mi wciąż nieruchomość (bo spłacę kredyt), a jednocześnie 90 tys. pójdzie od razu pod dobrą inwestycję która bardzo szybko nadrobi mi te 15 tys. W tym przypadku może to być lepsze niż czekanie 7 lat na kupca.

 

Proste podliczenie: dostaję 90 tys. dodaję to do swoich oszczędności, inwestycja przynosi mi 20 tys. zł zysku rocznie - przez 5 lat trwania pożyczki (na tyle bym wziął) to jest 100 tys. zysku - 15 tys. kosztów kredytu - zostaje 85 tys. zł i ziemia wciąż do sprzedania. A tak, bez pożyczki, siedzę z ziemią, bez inwestycji i czekam aż kiedyś tam pojawi się kupiec.

 

1 godzinę temu, Stary_Niedzwiedz napisał:

To gorsze niż wyrok, bo nawet jak kogoś stukniesz, odgarujesz swoje, to po dekadzie masz zatarcie skazania (a jak znasz adrjana to i po tygodniu)

W spłaconym kredycie nie ma nic złego, wręcz przeciwnie - to tylko zwiększa Twoje możliwości przyszłych kredytów w oczach banku. Twoja ranga spłacalności jest wyższa.

 

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Dnia 19.11.2018 o 23:58, filosofem napisał:

Z całym szacunkiem, ale straszliwie marnujesz mi czas.

Z całym szacunkiem, racz się oddalić prędziutko, dobry człowieku.


Tłumaczę Ci ze szczegółami rzecz, na której możesz popłynąć na paręset kpln.

Robię to za darmo (a nawet dokładam do "interesu" - poświęcając swój cenny czas).

Weź Ty się stuknij w łeb i przeczytaj co piszesz.

 

Z mojej strony - EOT.

Wynajmij sobie doradcę finansowego, zapłać i strój fochy.

Póki co - nastukałeś caaaaaaaaaaaaaaaałe 7 (siedem) postów i się prężysz...

  • Like 4
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Dnia 19.11.2018 o 23:58, filosofem napisał:

 

Po co w ogóle tworzysz takie dziwne scenariusze, co zrobi bank i jak będzie Ci naliczał koszty.  Jeśli masz nieruchomość o wartości 150 tyś, kredyt bierzesz 90 tyś ( LTV 60%) I po jakimś czasie nie możesz/nie chcesz spłacać tego kredytu - to SPRZEDAJESZ ( sam sprzedajesz, nie bank) tą nieruchomość, spłacasz kredyt a różnicę zostawiasz sobie.  

Bank weźmie od Ciebie tylko kapitał plus bieżące odsetki.

 

 

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Dnia 18.11.2018 o 17:44, filosofem napisał:

Co jeśli od razu po otrzymaniu pożyczki postanowiłbym jej w ogóle nie spłacać i wręcz zachęcać bank, aby zabrał sobie tę nieruchomość? Czy będę musiał jednak coś spłacać?

Skąd w ogóle masz takie dziwne pomysły.  ? To jest mocno nierozsądne podejście do życia.

 Koledzy w dalszych postach bardzo dobrze Tobie radzą i tego się trzymaj, nie kombinuj.

 

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

×
×
  • Dodaj nową pozycję...

Powiadomienie o plikach cookie

Umieściliśmy na Twoim urządzeniu pliki cookie, aby pomóc Ci usprawnić przeglądanie strony. Możesz dostosować ustawienia plików cookie, w przeciwnym wypadku zakładamy, że wyrażasz na to zgodę.