Skocz do zawartości

Wynajem domu dla pracowników, a pożyczka hipoteczna


teko

Rekomendowane odpowiedzi

Witam braci,

 

Sprawa wygląda następująco. Wraz z bratem i rodzicami posiadamy bardzo duży, 4 poziomowy dom, w dobrej lokalizacji. Miasto +50 tys. mieszkańców, dobrze rozwijające się, w zakładach pracy brakuje ciągle ludzi, pełno tu Ukraińców, Azjatów, Nepalców i innych. Prognozy wskazują na to, że nawet jak Ukraińce by do Niemiec wyjechali, nadal będzie duże zapotrzebowanie na pracowników i będą ich ściągać.

 

Mankamentem domu jest to, że z dobre 10 lat nie był nawet ogrzewany, wymaga prawie, że kapitalnego remontu. Na tę chwilę jest niesprzedawalny. Raz, może za cenę jaka by nas nie satysfakcjonowala, dwa, jest tak brzydki i duży, że nie kalkuluje się kupno jego plus remont, aby się wprowadzić rodziną. Chyba, że pod wynajem. Właśnie...

 

Więc już od dłuższego czasu myślę, dlaczego by nie wyremontować go i nie dać pod wynajem dla pracowników? Podjąłem już pewne kroki w tym kierunku. Każdy fachowiec, który był na oględzinach wycenił mi jaką kwotę muszę mieć, aby ruszyć z remontem. Wiadomo, że kwota była w zaokrągleniu więc biorę poprawkę na to i muszę co najmniej te 20% dorzucić.

 

A więc do sedna. Żeby dom nadawał się do użytku potrzebuje 150 tys. zł. Praktycznie całą kwotę muszę zapozyczyc w banku czyt. pożyczka hipoteczna. Całość do oddania to grubo ponad 200 tys. Rodzice i brat po ciężkich rozmowach w końcu dali mi wolną rękę co do tego domu, więc jeżeli spróbuję zaryzykować to wszystko spoczywać będzie na moich barkach, choć mam slowną deklaracje od ojca, że pomoże ile będzie mógł, ale wiecie jak to jest.

 

Ostatnio jednak mam pewne wątpliwości i strach zajrzał do dupy. W rodzinie nie mam wsparcia co do tego, są bardzo sceptyczni i też boją się, że nie wypali. Za to u postronnych osób jest niemal zdziwienie, dlaczego już dawno nie poszedłem w tym kierunku.

Proszę o postawienie się na moim miejscu i dajcie znać jak Wy to widzicie. Na co zwrócić uwagę? Robić to czy nie? Wpierdolic się w kredyt na 25 lat czy nie? A może splace wcześniej i potem sam zysk albo sprzedaż za normalne pieniądze?
Mówi się, kto nie ryzykuje szampana nie pije. Mam nadzieję, że dużo osób wypowie się w tym temacie.

 

Dodam na koniec, że mam 24 lata, rok czasu pracuję w jednym z zakładów pracy w moim mieście i mam wrażenie jakbym się zatrzymał w miejscu i gnije tutaj, bez większych perspektyw, w dodatku w wynajmowanym mieszkaniu, gdzie w raz z narzeczoną pchamy kasę obcym ludzią do portfela.
 

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Kilka pytań:

1. Czy planujesz tam zamieszkać, czy całość pod wynajem? (Twoje koszty własne wynajmu + obsługa wynajmowanego domu).

2. Ile osób się zmieści / czyli ile osób płaciłoby Ci za wynajem? (w jakim czasie kasa się zwróci)

3. Czy w tej chwili wartość budynku pokryje zabezpieczenie pożyczki hipotecznej (pamiętaj o offsetach)? (czyli jak dziś sprzedasz, to ile byś dostał na rękę)

4. Kto w papierach jest właścicielem domu? (ty remontujesz, a właściciel wprowadza się i żegnaj, kaso)

5. Znasz kogokolwiek, kto w Twoim mieście wynajmuje mieszkania? (potencjalny wspólnik, albo chociaż źródło informacji).

6. "Narzeczoną"... jakieś inne plany, współwłasność, ślub nie daj Boże?

 

Edytowane przez Kespert
Kolejne pytanie.
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

20 minut temu, Kespert napisał:

Kilka pytań:

1. Czy planujesz tam zamieszkać, czy całość pod wynajem? (Twoje koszty własne wynajmu + obsługa wynajmowanego domu).

2. Ile osób się zmieści / czyli ile osób płaciłoby Ci za wynajem? (w jakim czasie kasa się zwróci)

3. Czy w tej chwili wartość budynku pokryje zabezpieczenie pożyczki hipotecznej (pamiętaj o offsetach)? (czyli jak dziś sprzedasz, to ile byś dostał na rękę)

4. Kto w papierach jest właścicielem domu? (ty remontujesz, a właściciel wprowadza się i żegnaj, kaso)

5. Znasz kogokolwiek, kto w Twoim mieście wynajmuje mieszkania? (potencjalny wspólnik, albo chociaż źródło informacji).

6. "Narzeczoną"... jakieś inne plany, współwłasność, ślub nie daj Boże?

 

1. Jeżeli dom nadawalby się już do wprowadzenia i nie miałbym od strzała ludzi, wprowadzamy się. Przy kilku osobach również rozważam taką opcję. Przy powiedzmy +5 out. Ale to do rozważenia jeszcze. 

 

2. Na upartego i ponad 20, chociaż przy takiej ilości byłyby ciągłe rotacje, wolałbym stałą 5, która planuje zostać na stałe / dłuższy okres. Znajomi z Ukrainy właśnie w 5 osób wynajmują dom u mnie w mieście. Agencja płaci 3000 tys. za nich. Za opał płacą z właścicielami na pół, światło, woda, gaz sami (tak w ramach ciekawostki).

 

3. Dom był wyceniony 5 lat temu u natoriusza na 350 tys. 

 

4. Rodzice, jestem dogadany, że przepiszą na mnie /i brata

 

5. Ta osoba od której wynajmuje mieszkanie, sama ma 3 i też praktykowała kredyty. Teraz już jest na czysto. Zna również po krótce ten temat, mówi żebym robił. 

Poza tym nikogo. 

 

6. Nie chcę się rozpisywać i na oddzielny temat schodzić o co też proszę. Ale spokojnie ☺️

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Ja to Ci bracie powiem tak.
Wybij sobie z głowy, ryzyko ogromne, korzyści prawie zero.
W takim wieku kretyt na 150 tyś. to w tym przypadku pętla na szyje. Jak nie wyjdzie jesteś w niezłym gównie na sam początek kariery zawodowej. Daj spokój rodzicom, nie wciągaj ich na stare lata w jakieś kredyty, wychowali Cię, teraz należy im sie odpoczynek. Nawet jak wyjdzie, na plebsie z Ukrainy czy Mongolii kokosow nie zrobisz, albo puszcza Ci bude z dymem albo zapaskudzą tak, że bedziesz remonty co miesiac robil.
Jesteś młody, sam jestem młlodszy od Ciebie o 2 lata ale doradze Ci bracie, inwestuj w siebie, mianowicie chodzi mi o nauke niemieckiego. Bardzo dużo niemieckich firm szuka podwykonawców z polski rumuni ukrainy itd. Warunkiem jest, jedna osoba w ekipie musi znać niemiecki. Sam planuję wejść w temat montażu paneli PV, temat przyszłościowy, roboty sporo, co do zarobków, jak masz ekipe z 5 ludzi możesz wynegociowac około 36€ brutto na godzine za pracownika, albo akord. Myśl w tym temacie, żadnych kredytów

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Absolutne zajebisty pomysł. Ja bym wynajmował na pokoje a w pokoje wstawił max łóżek. Policz, po kilka stów za łóżko, pracownicy specjalnie wybredni nie są x ilość pracowników i kredyt sam się spłaca. Kredyt bierzesz na 30 lat, żeby mieć możliwie niską ratę i z wpływów maksymalnie nadpłacasz. Po kilku latach kredyt znika i zostaje już sam zysk dla Ciebie. Przy kredycie na 150 tys rata wyjdzie w okolicy 800 zł / m-c. Przy 20 osobach x 300 za łóżko masz 6000 / m-c.

Edytowane przez Kajko
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Analizę konkurencji wypadałoby przeprowadzić na profesjonalnym poziomie. Może przez jakąś wyspecjalizowaną agencję. Jak nie znasz branży, rynku w praktyce to trudno wyrokować.

 

Zacząłem biznes kręcić, jak wiedziałem, że zdobędę i utrzymam klientów. Bez takiej wiedzy to w wielkie projekty się nie wchodzi. Teraz przy kredycie hipotecznym masz jakieś tam możliwości restrukturyzacyjne wpisane do ustawy o kredycie hipotecznym, więc to nie jest tak, że jak noga ci się podwinie to od razu sprzedaż. Na to jest zdaje się sześć miesięcy, jeżeli nie wypali plan restrukturyzacyjny. Mogę się oczywiście mylić. Do dyskusji.

 

A strach jest zawsze. Jak idziesz w biznes to musisz tego biznesu pilnować, dbać, pracować codziennie na sukces.

 

A nie da się wynajmować bez drogiego remontu? Może kosmetyka samodzielna, coś w tym stylu, żeby sprawdzić.

Edytowane przez mac
  • Like 1
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Najlepiej, gdybyś sam był właścicielem, wiadomo jak bywa przy współwłasnościach...

Osobiście bym w to wchodził, sam mam kredyt i nie ma tragedii, a u Ciebie widać są perspektywy niezłego dochodu. Ludzi chętnych do najmu zawsze znajdziesz, zwłaszcza jak sam napisałeś jest deficyt pracowników i będą przyjeżdżać. Tylko nie polecam kredytu na więcej niż 20 lat, duże odsetki, a raty niekoniecznie mniejsze.

 

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

8 minut temu, Bronisław napisał:

Dam Ci dobry link. I sam ocenisz czy opłaca się brać kredyt hipoteczny pod inwestycje. 

 

 

Ps jeśli ktoś odradza taki pomysł to ma za mało wiedzy na dany temat. 

I ogarnia mnie wtedy tylko pusty śmiech!!!

 

 

Jak widze tego typa to sie niedorze robi. 

Napalony pozytywista, pieprzy 3 po 3, jest filmik na yt jak wycenia mieszkanie wapniakowi hahah cyrk.

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

9 minut temu, Vladimir napisał:

Jak widze tego typa to sie niedorze robi. 

Napalony pozytywista, pieprzy 3 po 3, jest filmik na yt jak wycenia mieszkanie wapniakowi hahah cyrk.

Jakieś konkrety? Więcej osiągnąłeś niż on? Co takiego mówi nie tak? I o którego typa Ci chodzi? Bo ja polecam Kuba Midel. 

 

A jak Ci się niedobrze robi to nie słuchaj ??

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Ad. 1 - jeśli sam byś tam zamieszkał, to od raty kredytu odejmij koszt aktualnego wynajmu (to duże przybliżenie). Jeśli będzie plus, to już może się to opłacać, nawet jeśli reszta będzie stała pusta (minus koszty opału etc). Druga sprawa to "pańskie oko konia tuczy" - jak jesteś na miejscu, i "pilnujesz interesu" to wielu kosztów pobocznych da się uniknąć (remont po imprezie np).

Tutaj równoważy się światopogląd pomiędzy "kredyt to zło" a "mieszkać gdzieś trzeba".

 

Ad. 2 - "Agencja płaci" - tutaj od razu porozmawiałbym z agencją, czy byliby w stanie zagwarantować Ci wynajmujących za drobną prowizją. Sam musisz zdecydować czy lepiej być samodzielny, czy podwykonawcą agencji (zazwyczaj lepiej być samodzielnym). Jeśli takie są stawki, to prawdopodobnie zdołałbyś wyjść na czysto w około 10 lat.

 

Ad. 3 - mniej więcej bank skredytuje Ci około 170 tysięcy pod hipotekę - ile dokładnie zależy od banku. Chodzi o to że w razie wpadki muszą odzyskać koszty egzekucji, założyć "szybką sprzedaż" itd.

 

Ad. 4 - Nie robisz za swoją kasę nie swojego - to tak proste. A już robić nie swoje za kredyt na siebie to szubienica mentalna. Wiele rodzin rozpadło się jak zobaczyło kasę, i do głosu doszło "mnie się należy". Jeśli brat ma być współwłaścicielem, to niech bierze pół kredytu. Idealnie, jakbyś został jedynym właścicielem, na przykład z zapisaną notarialnie spłatą na rzecz brata, lub udziałem w ewentualnym zysku. W najgorszym przypadku, załóż że połowa budynku po remoncie zostanie zajęta przez "współwłaściciela" i nic z tym nie będziesz w stanie praktycznie zrobić. Lub sprzedana obcym ludziom za "miskę soczewicy".

 

Ad. 5 - to bezcenne źródło informacji.

 

Punkt do rozważenia - czy byłbyś w stanie wyegzekwować płatność, lub opuszczenie lokalu przez "uciążliwych" wynajmujących. Na tym się wielu przejechało. Z przypadków które znam osobiście, w najgorszym skończyło się na wyłamywaniu drzwi do własnego mieszkania, w drugim "na litość" wynajmujący płacił "jak miał", a na końcu jest para która nie uważała za stosowne wyrzucać śmieci (przez dwa miesiące część śmieci lądowała w zlewie, część w szafkach kuchennych) - koszt czyszczenia kanalizy i wymiana szafek (przegniły) przekroczył zyski...

1 godzinę temu, teko napisał:

Mówi się, kto nie ryzykuje szampana nie pije.

I o to chodzi :) Ty ryzykujesz kredytem, ty masz prawo zgarniać zyski - decyzja należy do Ciebie. Jedyny "twardy stop" to kwestia własności - nie robisz nie swojego za swoje, a tym bardziej nie za kredyt. To musi być absolutnie wyjaśnione prawnie. Powodzenia.

  • Like 1
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

×
×
  • Dodaj nową pozycję...

Powiadomienie o plikach cookie

Umieściliśmy na Twoim urządzeniu pliki cookie, aby pomóc Ci usprawnić przeglądanie strony. Możesz dostosować ustawienia plików cookie, w przeciwnym wypadku zakładamy, że wyrażasz na to zgodę.