Kredyt hipoteczny, a własność mieszkania.

[deleteduser169]

Ponieważ nie mogę pisać poza rezerwatem pozwoliłam sobie skomentować jedną rzecz jaka jest poruszana w temacie "Polki to kobiety blachary - dlaczego tak szybko rośnie ich ilość?". 

 

Chodzi o kwestie tego kto jest właścicielem mieszkania, które zostało zakupione na kredyt.

 

Drodzy bracia @Bonzo i @Byłybiałyrycerz hipoteka jest tylko zabezpieczeniem kredytu, ale właścicielem mieszkania jest osoba, która je kupiła czyli przysłowiowy Kowalski, tak jak to napisał kolega @Wypas.

 

Może on nawet to mieszkanie wydzierżawić, wynająć czy nawet sprzedać. Jedynie od rodzaju umowy hipotecznej zależy czy musi on posiadać zgodę banku czy nie, aby mieszkanie sprzedać.

 

Czasem do sprzedaży wymagana jest spłata pozostałej części kredytu, ale nie zawsze, zatem możliwe jest sprzedanie mieszkania obciążonego hipoteką. Zmienia się właściciel mieszkania, ale nadal bank nim nie jest.

 

Hipoteka upoważnia wierzyciela hipotecznego (a zatem bank) do zaspokojenia swojej należności z danej nieruchomości niezależnie od tego, kto jest jej właścicielem -  zatem w sytuacji gdy Kowalski nie spłaca kredytu bank wypowiada umowę kredytową, występuje do sądu o wszczęcie postępowania, a po uzyskaniu tytułu wykonawczego sprawę kieruje do komornika sądowego, który to w drodze egzekucji może doprowadzić do licytacji danego mieszkania.

 

Uzyskane w jej wyniku pieniądze musi podzielić między wszystkich innych wierzycieli (o ile tacy są) według ściśle określonej kolejności. Co ważne, przed bankiem pierwszeństwo mają zobowiązania z tytułu alimentów.

 

Definicja hipoteki znajduje się w art. 65 ustawy o księgach wieczystych i hipotece.

 

Hipoteka jest ograniczonym prawem rzeczowym (244 § 1 K.c.) i wpisuje się ją w dziale IV księgi wieczystej - tutaj będzie informacja o obciążeniu mieszkania hipoteką. Natomiast dział II księgi wieczystej zawiera oznaczenie właściciela nieruchomości - tam będą dane właściciela czyli przysłowiowego Kowalskiego.

 

Reasumując zatem bank nie jest właścicielem mieszkania, a ten kto je kupił, nawet jeśli było to na kredyt.

 

Pozdrawiam serdecznie,

Daenerys.

[deleteduser139]

Właścicielem mieszkania jest kredytobiorca a hipoteka to ograniczone prawo rzeczowe a zatem jest to zabezpieczenie banku na nieruchomości.

 

Co jeszcze nie oznacza, że kredytobiorca zawsze będzie właścicielem nieruchomości bo nieruchomość może zostać zlicytowana(taka przymusowa sprzedaż przez komornika) tudzież nawet może zostać przejęta na własność przez wierzyciela(czyli bank, lub wierzyciela wtórnego np firmę windykacyjną).

 

W poprzedniej robocie brałem udział w przejmowaniu takich nieruchomości. Piszę to na wypadek, gdyby ktoś mądry stwierdził, że przejęcie nieruchomości przez Bank jest nierealne bo banki niby nie przejmują. Owszem czasami przejmują - chyba w każdym banku są wyspecjalizowane jednostki od tego typu przykrych działań

 

BTW. Gdyby ktoś wpadł na genialny pomysł, że przepisze zadłużoną nieruchomość na kogoś z rodziny to informuję, że to niestety nic nie da.

 

Gdyż hipoteka to zabezpieczenia na nieruchomości jest to zabezpieczenie rzeczowe a nie osobowe.

 

AMEN.

Edytowane 4 Maja 2019 przez dobryziomek

[deleteduser169]

@dobryziomek tak jak napisałam oczywiście, że bank może przejąć mieszkanie gdy kredyt nie jest spłacany, ale nie robi tego fizycznie ponieważ uprawnienia do tego ma komornik.

 

W banku co najwyżej może być przeprowadzony sam proces windykacji, ale nie przejęcie. Robi to komornik albo bezpośrednio na zlecenie banku (pracowników działu windykacji lub działu prawnego), na zlecenie firmy windykacyjnej, która działa na rzecz banku lub na zlecenie firmy ubezpieczeniowej (często kredyty są ubezpieczone).

 

Komornik przejmując sprawę wysyła stosowne pismo do dłużnika i rozpoczyna się cały proces przejęcia (wycena, licytacja, eksmisja).

 

Natomiast co istotne co raz więcej banków zabezpiecza się już na etapie umowy hipotecznej, gdzie elementem umowy jest oświadczenie o dobrowolnym poddaniu się egzekucji. Oznacza to tyle, że w przypadku gdy kredytobiorca nie spłaca kredytu, bank nie musi składać żadnych pozwów w sądzie, wystawia bankowy tytuł egzekucyjny co upraszcza cały proces. Oczywiście sąd i tak musi nadać klauzulę wykonalności BTE, ale trwa to kila dni. 

 

I tak jak piszesz "nie wykręcimy się" od spłaty zadłużenia przepisując mieszkanie na kogoś bliskiego. Dług pozostanie tyle, że kto inny będzie musiał go spłacić.

[deleteduser139]

@Daenerys No jasne. Wierzyciel składa wniosek o przejęcie nieruchomości(użyłem skrótu myślowego, wiem często to robię), ale mała uwaga to nie komornik przejmuje nieruchomość. 

 

To sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

 

Firma windykacyjna nie musi działać na zlecenie banku. Firma windykacyjna może stać się wierzycielem hipotecznym na podstawie umowy cesji wierzytelności. Wierzytelność zabezpieczona hipoteką ma charakter akcesoryjny a zatem nie może zostać przeniesiona bez zabezpieczenia.

 

Zmiany wierzyciela hipotecznego dokonuje się poprzez przepisanie hipoteki (dział IV KW)

Teraz, Daenerys napisał:

Oczywiście sąd i tak musi nadać klauzulę wykonalności BTE, ale trwa to kila dni. 

Nie ma już BTE w obrocie prawnym.

 

Powyższe przepisy zostały uznane za niekonstytucyjne, żaden bank już Ci BTE nie wystawi  Masz wiedzę z 2014 roku

 

BANK MUSI ZŁOŻYĆ POZEW DO SĄDU. I nie trwa to kilku dni.  

Edytowane 4 Maja 2019 przez dobryziomek

[DanielS]

7 godzin temu, Daenerys napisał:

Jedynie od rodzaju umowy hipotecznej zależy czy musi on posiadać zgodę banku czy nie, aby mieszkanie sprzedać.

O ile dobrze pamiętam ze szkoleń Michała Koniecznego dot. modeli Phoenix zgoda banku nie jest wymagana, nawet jeżeli umowa kredytowa to "wymusza", ponieważ takie zapisy są niezgodne z prawem. Bank nie może zabronić sprzedaży nieruchomości, nawet obciążonej hipoteką  

[deleteduser169]

6 godzin temu, dobryziomek napisał:

ale mała uwaga to nie komornik przejmuje nieruchomość. 

 

To sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności.

@dobryziomek  pisząc przejmuje miałam na myśli, że dokonuje egzekucji z nieruchomości (wycena, licytacja). Przysądzenie własności to już "końcówka". Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę, po zlicytowaniu nieruchomości i dokonaniu wszelkich formalności przez nabywcę ?

 

6 godzin temu, dobryziomek napisał:

Firma windykacyjna może stać się wierzycielem hipotecznym na podstawie umowy cesji wierzytelności.

Tak, oczywiście, firma windykacyjna może nabyć wierzytelność i wówczas składa pozew w sądzie jako wierzyciel, a nie jak działający na czyjeś zlecenie. Pełna zgoda.

 

6 godzin temu, dobryziomek napisał:

Nie ma już BTE w obrocie prawnym.

 

Powyższe przepisy zostały uznane za niekonstytucyjne, żaden bank już Ci BTE nie wystawi  Masz wiedzę z 2014 roku  

Ok. Nie wiedziałam o tym. Ale chyba nadal obowiązuje art. 485 § 3 kpc, który podobnie działa jak BTE, ale może znowu nie jestem na bieżąco ?

 

6 godzin temu, dobryziomek napisał:

 I nie trwa to kilku dni.  

Jak przy każdej rozprawie. Stety i nietesty, zależy po której stronie się stoi ?

 

16 minut temu, DanielS napisał:

Zgoda banku nie jest wymagana, nawet jeżeli umowa kredytowa to "wymusza", ponieważ takie zapisy są niezgodne z prawem. 

@DanielS nie neguję, być może tak jest, że to kolejny bezprawny zapis.

[DanielS]

18 minut temu, Daenerys napisał:

Jak przy każdej rozprawie. Stety i nietesty, zależy po której stronie się stoi ?

Dni zmieniają się w tygodnie, tygodnie w miesiące, a miesiące czasem w lata. I sędziowie mają co robić  

 

Jedyne skuteczne i szybkie metody windykacji posiadają "instytucje", które mają w swojej ofercie pożyczki pod zastaw palca, ręki itp. ???

Edytowane 5 Maja 2019 przez DanielS

[deleteduser169]

2 minuty temu, DanielS napisał:

Jedyne skuteczne i szybkie metody windykacji posiadają "instytucje", które mają w swojej ofercie pożyczki pod zastaw palca, ręki itp. ???

@DanielS za miękkie mam serce ?, poza tym jak ja bym wyglądała z moim 158 z nożem w ręku, stojąca "nad" dłużnikiem 185 ?? Dlatego ja się ograniczam to ustnej perswazji ?. 

[DanielS]

Każdy dres potrzebuje kogoś, kto będzie mu wydawał polecenia @Daenerys  
Szefowa nie musi sobie brudzić rąk ???

[deleteduser169]

@DanielS aby szef dobrze zarządzał ludźmi i ich pracą musi poznać ich pracę, ich problemy, musi "pobrudzić" sobie ręce. Musi albo wyjść z ich środowiska, albo czasem zakasać  rękawy i porobić to co oni, inaczej nigdy nie będzie wiedział "z czym to się je". Powinien wiedzieć jak wygląda praca ich ludzi, aby skutecznie nimi zarządzać ?

[DanielS]

W większości przypadków to prawda @Daenerys 

Ale nie w metodzie windykacji o której piszemy. Brudzenie sobie rąk przez szefa jest tutaj niewskazane, szczególnie gdy ten szef ma 158 cm wzrostu i drobniutką posturę  

[deleteduser169]

@DanielS ok zgoda, przy windykacji bezpośredniej wygląda to trochę inaczej ?

[DanielS]

Popieram. Zostań lepiej przy metodach perswazji @Daenerys  

[DanielS]

5 minut temu, tristan napisał:

nikt nie ma prawa mi tego zabrać ani wystawiać na licytację ani na sprzedaż.

Taka absolutna własność właściwie nie istnieje, bo zawsze może zdarzyć się tak, że np. państwo postanowi Cię ograbić z majątku. Historia lubi się powtarzać @tristan  

[DanielS]

1 minutę temu, tristan napisał:

Lewackie czasy mają to do siebie, że zmieniają znaczenie oczywistych słów i oczywistych znaczeń.

Tu masz absolutną rację @tristan  Znaczenie słów jest często zmieniane, żeby ukryć prawdę  

 

2 minuty temu, tristan napisał:

I on nie zna takowej interpretacji, że jest jego, ale w każdej chwili mogę mu wziąć i dać innym psom

Teoretycznie mógłbyś spróbować, choć nie wiem, czy byłby szczęśliwy z tego powodu  

[deleteduser169]

@tristan w świetle prawa taka osoba jest właścicielem takiego mieszkania i hipoteka tego nie zmienia. Jest właścicielem tak samo jak ktoś kto ma mieszkanie bez hipoteki. 

Tak samo można zlicytować mieszkanie bez hipoteki, jak mieszkanie z hipoteką jeśli np. zadłużysz je nie płacąc mediów czy zaciagając i nie spłacając innego kredytu czy pożyczki. 

 

Różnica jest tylko taka, że na takim mieszkaniu nie ma zabezpiecznia, a zadłużenie wynika z innego zobowiązania. Własność jest w obu przypadkach taka sama. I w obu przypadkach wierzyciel może po nie sięgnąć. Zaciagnięcie jakiegokolwiek kredytu czy pożyczki sprawia, że nasza własność może być zabrana jeśli nie będziemy ich spłacać. Czy to mieszkanie z hipoteką czy bez, czy to samochód czy ruchomości w mieszkaniu.

 

Zresztą dobrze to wszystko opisał w temacie  "Polki to kobiety blachary - dlaczego tak szybko rośnie ich ilość?" 

kolega @Wypas

 

Możesz mieć mieszkanie kupione za gotówkę, jesteś jego właścicielem ale postanawiasz kupić sobie jacht na kredyt. Jako zabezpieczenie ustanawiana jest hipoteka na mieszkaniu zakupionym za gotówkę. Nie tracisz przez to aktu własności mieszkania, a bank nie staje się jego właścicielem. Jedynie mieszkanie służy jako zabezpieczenie kredytu zaciągniętego na zakup jachtu.
 

[self-aware]

1 godzinę temu, Daenerys napisał:

Dlatego ja się ograniczam to ustnej perswazji ?. 

Nie masz ochoty może trochę popersfazjować?

[deleteduser169]

@self-aware a co? Masz coś czym mogłabym się zająć ?? Mały, duży? Masz jakieś specjalne życzenia co do metod jakie chciałbyś abym zastosowała ??

 

 

Ile jest tego długu do odzyskania ??

[Adams]

15 hours ago, dobryziomek said:

brałem udział w przejmowaniu takich nieruchomości

A jesteś w stanie ocenić, jaki mniej więcej odsetek kredytów wpada w taki scenariusz? Żeby nie było, że cokolwiek podważam, jestem od tego daleki, po prostu interesuje mnie statystyka. A jakby się to udało jeszcze podzielić na kredyty PLN-owe i walutowe (w szczególności CHF z oczywistych względów) to już w ogóle bym się jarał jak nie wiem co.

 

[deleteduser139]

@Adams Przykro mi, ale nie jest w stanie Ci podać dokładnych danych na ten moment.

 

W 2017 roku mój dział przejął ich około 9. ( mała komórka organizacyjna - długi proces.)

 

Odsetek jest niewielki(kredytobiorca musi mieć naprawdę wypasioną chatę - np wille za 5 baniek). Liczy się przede wszystkim lokalizacja, wartość nieruchomości etc.

 

Najczęściej tego typu wierzytelności są jednak sprzedawane do firm windykacyjnych, które później przejmowały nieruchomości jako wierzyciele wtórni. W czasach, gdy ja zajmowałem się przejęciami (2016/2017 rok -4/5 rok studiów) zastosowanie miały przepisy ustawy o funduszach inwestycyjnych a zatem wspomniane firmy windykacyjne musiały zmonetyzować to prawo rzeczowe jak najszybciej po przejęciu a więc w grę nie wchodziło żadne oddanie nieruchomości w posiadanie zależne.(najem, dzierżawa)

 

Jedynie sprzedaż była szansą na zmonetyzowanie kapitału a zatem muszą przejmować takie nieruchomości, które mają szansę się upłynnić. Czyli w grę wchodziła głównie lokalizacja bo to głównie od niej zależy czy nieruchomość jest atrakcyjna dla inwestora.

 

 

Edytowane 5 Maja 2019 przez dobryziomek

[Adams]

@dobryziomek Te 9 przejęć w 2017 roku to niezły punkt zaczepienia. Zakładając, że w każdym banku jest podobnie wystarczy poznać udział Twojego banku w rynku kredytów hipotecznych i z tego wyjdzie jakaś szacunkowa wartość. Możesz uchylić rąbka tajemnicy, jaki +/- udział w tym rynku miał bank, w którym pracowałeś? 

[deleteduser139]

@Adams Wolałbym takie informację przekazać Ci na priv za jakiś czas

[DanielS]

5 godzin temu, Daenerys napisał:

Masz coś czym mogłabym się zająć ?? Mały, duży?

Nieco dwuznaczny ten tekst @Daenerys ???

[deleteduser169]

3 minuty temu, DanielS napisał:

Nieco dwuznaczny ten tekst @Daenerys ???

Tak ??? A co Ty tam sobie pomyślałeś ??

[DanielS]

To samo co Ty @Daenerys ??