Skocz do zawartości

Zakup mieszkania - potrzebna porada


Ogi

Rekomendowane odpowiedzi

Witam Bracia. 

Sprawa wygląda tak że zamierzam kupić mieszkanie i potrzebuje pomocy i rady w sprawach na co warto zwrócić uwagę, konkretnie sprawy prawne z remontem i stanem technicznym nie będzie problemu.

Ok ale do konkretów:

-Mieszkanie spółdzielcze własnościowe  bez księgi wieczystej grunty uregulowane( część wartości będzie kredytowana)

- Właściciel za granicą sprzedaż przez  pełnomocnika( pełnomocnictwo notarialne)- tu znajomi maja podzielone zdania odnośnie pełnomocnictwa

- Rodzaj zakupu z umową przedwstępną z zadatkiem 20 k 

Z tego co wiem w umowie przedwstępnej najlepiej by było sformułowanie zadatek a nie zaliczka zabezpiecz to tranzakcie bardziej.

Wszystkie rady i ostrzeżenia mile widziane  z góry dziękuję.

Edytowane przez Ogi
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Podejdź z umową do notariusza, wszystko Ci powie. Zadatek jest ok, po warunkiem, że otrzymasz kredyt. Jak nie otrzymasz (negatywna decyzja banku) zadatek tracisz. Do spółdzielczego i tak będziesz musiał założyć KW, żeby bank wpisał się do hipoteki. Pełnomocnik, jeśli pełnomocnictwo jest notarialne jest ok, ale o szczegóły pytaj już notariusza.

  • Like 1
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Umowa przedwstępna jest moim zdaniem ok, ale ja bym sie wstrzymał z wpisywaniem do niej zadatku. W razie niedotrzymania umowy przez sprzedającego lub w razie braku uzyskania kredytu moze być kłopot z odzyskaniem zadatku. No ale ja nie jestem prawnikiem ani nie kupowalem ni nie sprzedawałem mieszkania ;) 

  • Like 1
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

W pierwszej kolejności zażądaj założenia księgi wieczystej, chyba, że inne czynniki (np. czas) to uniemożliwiają. 

Sprawdź wiarygodność pełnomocnictwa - nie śledzę tego na bieżąco, ale skoro testamenty są już rejestrowane w informatycznym systemie ogólnopolskim, to może pełnomocnictwa również. 

Sprawdź, jakich będziesz miał sąsiadów. Staropolskie przysłowie mówi "Nie dom kupujesz, ale sąsiada". 

 

Uzyskaj informacje jak niżej i wymagaj, by znalazły się w umowie przedwstępnej (a niektóre odpowiednio w akcie notarialnym), w formie oświadczenia, każdy notariusz je dopuści. 

Nieruchomość:

- nie jest objęta małżeńską wspólnością majątkową (dokładnie dopytaj kiedy mieszkanie zostało nabyte, aby sprawdź czy przypadkiem nie w czasie trwania związku - wówczas nawet po sprzedaży może być przedmiotem roszczeń współwłaściciela)

- nie jest obciążona, nie znajduje się i nie znajdzie się do momentu ich wydania w posiadaniu zależnym osób trzecich

- nie jest prowadzona na w lokalu działalność gospodarcza (sprawdź adresy w CEiDG, właść. CEiIoDG i KRS. Pamiętaj, że możesz spłacać czyiś zaległy ZUS - hipotetycznie) 

- pozbawiona jest wad prawnych, o których wiadomo byłoby Sprzedającemu/Sprzedającej

- Sprzedający/a zobowiązuje się do czasu wydania nieruchomości utrzymywać ją w należytym stanie, jak również zobowiązuje się do pokrycia kosztów wynikających pośrednio lub bezpośrednio z użytkowania nieruchomości do czasu jej wydania (podpisania protokołu zdawczo-odbiorczego)

- Istotna zmiana substancji mieszkaniowej (np. poważna awaria uniemożliwiająca w nim zamieszkanie) jest zgłaszana niezwłoczne Kupującym przez Sprzedającego(ą). Wówczas Kupujący mają prawo do odstąpienia od umowy przedwstępnej z przyczyn losowych, a wpłacona kwota zadatku jest im niezwłocznie zwracana.

- Sprzedający(a) oświadcza, a w umowie sprzedaży potwierdzi, że nie ma zobowiązań ani zaległości podatkowych wobec Skarbu Państwa, ZUS, KRUS lub jednostek samorządu terytorialnego, spółdzielnie bądź osób trzecich, które skutkowałyby powstaniem hipotek na nieruchomości gruntowej, stosownie do przepisów Ordynacji podatkowej (Dz.U. 2017, poz. 201) oraz, że nie toczy się żadne postępowanie, które mogłoby skutkować obciążeniem powyższej nieruchomości lub uniemożliwieniem jej sprzedaży. Ponadto Sprzedający(a) składa oświadczenie i potwierdzi je w umowie sprzedaży, że przedmiotowa nieruchomość nie jest przedmiotem umów najmu, dzierżawy ani użyczenia. Gdyby po zawarciu niniejszej umowy ujawniło się istnienie jakiegokolwiek obciążenia zbywanego prawa, Sprzedający(a) zobowiązuje się je niezwłocznie uregulować.

- Jeśli do momentu wydania nieruchomości powstaną jakiekolwiek zobowiązania finansowe obciążające nieruchomość Sprzedający(a) zobowiązuje się je niezwłocznie pokryć.

 

 

 

 

 

Dodatkowo sprawdź giełdy długów, jest parę online (sprawdzaj po nazwisku właściciela i nazwie firmy). 

 

Ponadto:

1. Jeśli mają zostać jakieś rzeczy ruchome, to do umowy przedwstępnej powinien zostać dołączony załącznik, gdzie znajdzie się taka enumeratywna lista. Formuła do umowy: "Sprzedający(a) pozostawia na życzenie Kupujących na terenie nieruchomości rzeczy ruchome wskazane w Załączniku 1". W załączniku wpisz też, że pozostaje np. biały montaż, zabudowa kuchenna, oświetlenie boczne i górne. 

2. Ustalcie, kto pokrywa koszty notarialne (domyślnie kupujący, ale może Sprzedający zechce ;o))

3. Jeśli dajesz zadatek, to musi być oświadczenie, że kupujący go otrzymał, wpisane do umowy przedwstępnej: "Kupujący oświadczają, że zapłacili Sprzedającemu/Sprzedającej tytułem zadatku część jego kwoty, tj. xxx PLN (słownie: dxxx PLN), co Sprzedający(a) niniejszym potwierdza i kwituje podpisem pod umową przedwstępną. Pozostała część kwoty, tj. xxxx PLN (xxx PLN) zostanie wpłacona na konto Sprzedającego/Sprzedającej w dniu podpisania umowy"

4. Sprzedający(a) zobowiązuje się do wymeldowania siebie i innych zameldowanych osób oraz przedstawienia stosownego dokumentu z gminy potwierdzającego ten fakt. Wymeldowanie nastąpi przed podpisaniem umowy sprzedaży.

 

 

 

 

Nie uchroni Cię to magicznie przed błędem, ale przynajmniej dochodzenie roszczeń będzie prostsze. Nerwowe reakcje na ww. punkty ze strony sprzedającego (lub odmowę umieszczenia któregokolwiekk z ww. elementów) utożsamiałbym z nieuczciwymi zamiarami. Tyle wiem. 

 

Rady daję w dobrej wierze, nie należy tego posta traktować jako porady prawnej, nie ponoszę odpowiedzialności za skutki zastosowania rad. 

 

 

 

 

 

 

… upewnij się, że po podpisaniu umowy notarialnej notariusz jedzie od razu do sądu. Bywało, że sprzedawano w tym samym czasie mieszkania/domy kilku osobom na raz...

Edytowane przez mirek_rot
  • Dzięki 2
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

W dniu 18.07.2019 o 12:06, Ogi napisał:

Z tego co wiem w umowie przedwstępnej najlepiej by było sformułowanie zadatek a nie zaliczka zabezpiecz to tranzakcie bardziej.

Dla sprzedającego zawsze lepszy jest zadatek, a dla kupującego zaliczka.

Dla kupującego - ponieważ zwrotu zaliczki można odmówić, ale zwrotu zadatku nie można zażądać.

 

W dniu 18.07.2019 o 12:06, Ogi napisał:

sprzedaż przez  pełnomocnika( pełnomocnictwo notarialne)

W Polsce jakiekolwiek przeniesienie własności nieruchomości inne niż potwierdzone notarialnie, może być podważone i uznane za bezskuteczne. Dlatego warto sprawdzić czy pełnomocnictwo notarialne jest prawdziwe.

 

W dniu 18.07.2019 o 12:06, Ogi napisał:

część wartości będzie kredytowana

Banki "lubią" wstrzymywać się z wypłatą środków kredytu do ostatniego momentu. Dlatego:

- w umowie musisz mieś jasno podany termin w którym bank dostarczy środki. Kopia umowy trafi do banku!

- warto (ale nie trzeba) mieć też zdefiniowany termin bezskuteczności umowy. Czyli jeśli środki nie wpłyną do dnia X, to umowa traci ważność dopiero trzy/siedem dni później - a nie w dniu X. Nie każdy notariusz coś takiego wprowadzi, ale nie zaszkodzi spytać.

 

4 godziny temu, mirek_rot napisał:

po podpisaniu umowy notarialnej notariusz jedzie od razu do sądu

Jeśli podpisujesz w biurze notariusza, to wniosek o wpis do KW uzupełnia się przez internet.

  • Like 1
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Zadatek po prostu ma mocniejszą moc, że tak powiem. Bo jeśli sprzedający się wycofa, to musi zwrócić podwójny. Jeśli ty się wycofasz to przepada.

 

Zaliczka jest do zwrotu. Zapis w umie zaliczka bezzwrotna nie ma mocy prawnej (chyba, że udowodni się że sprzedający poniósł koszty - np. zakup warunkujesz tym, że ktoś namaluje tęczę na ścianie w gościnnym). Tak więc zadatek uspokaja nie jako obie strony, że do umowy na pewno dojdzie. Przy zadatku nie trzeba udowadniać kosztów. 

 

Jedyne na co należy być wyczulonym to sprecyzowanie jak ma być dopłacona reszta i jak będzie przebiegało przeniesienie prawa własności. Dobrą praktyką jest zapisanie w akcie kiedy spotykacie się na podpisanie finalnej umowy. Może być tak, że sprzedający chce być pewny na 100% że kupisz. Wyobraź sobie sytuację, że ktoś opróżnia mieszkanie pakuje wszystko na palety wysyła za granicę, a kupujący jednak się rozmyśla. Tu ma zabezpieczenie. 

 

 

Może warto podpisać umowę u tego notariusza od którego jest pełnomocnictwo. Z mojego doświadczenia wynika, że jest duże prawdopodobieństwo, że jest z miejscowości gdzie jest lokal.

 

Pamiętaj przy nieruchomości najbardziej liczą się trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. 

 

ps. przemyśl to czy naprawdę potrzebujesz i ile tego kredytu przed tobą. Może warto jeszcze chwilę oszczędzać.

  • Dzięki 1
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

14 godzin temu, Damian napisał:

A ja bym teraz nie kupował mieszkania. Jesteśmy na tzw. górce.

Jeśli to nie palaca potrzeba, to bym poczekał.

Mieszkanie jest o 2 tysiące na metrze tańsze ze względu  na stan bo jest do remontu na metrze od cen rynkowych.  Jeśli rynek się załamie i przyjdzie kryzys to i tak stracę lepiej mieć nieruchomość niż kasę tak na logikę.

14 godzin temu, Piter_1982 napisał:

Zadatek po prostu ma mocniejszą moc, że tak powiem. Bo jeśli sprzedający się wycofa, to musi zwrócić podwójny. Jeśli ty się wycofasz to przepada.

 

Zaliczka jest do zwrotu. Zapis w umie zaliczka bezzwrotna nie ma mocy prawnej (chyba, że udowodni się że sprzedający poniósł koszty - np. zakup warunkujesz tym, że ktoś namaluje tęczę na ścianie w gościnnym). Tak więc zadatek uspokaja nie jako obie strony, że do umowy na pewno dojdzie. Przy zadatku nie trzeba udowadniać kosztów. 

 

Jedyne na co należy być wyczulonym to sprecyzowanie jak ma być dopłacona reszta i jak będzie przebiegało przeniesienie prawa własności. Dobrą praktyką jest zapisanie w akcie kiedy spotykacie się na podpisanie finalnej umowy. Może być tak, że sprzedający chce być pewny na 100% że kupisz. Wyobraź sobie sytuację, że ktoś opróżnia mieszkanie pakuje wszystko na palety wysyła za granicę, a kupujący jednak się rozmyśla. Tu ma zabezpieczenie. 

 

 

Może warto podpisać umowę u tego notariusza od którego jest pełnomocnictwo. Z mojego doświadczenia wynika, że jest duże prawdopodobieństwo, że jest z miejscowości gdzie jest lokal.

 

Pamiętaj przy nieruchomości najbardziej liczą się trzy rzeczy: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. 

 

ps. przemyśl to czy naprawdę potrzebujesz i ile tego kredytu przed tobą. Może warto jeszcze chwilę oszczędzać.

Lokalizacja jest dobra dobry dojazd do centrum miasta w dzień i w nocy komunikacją cena jest akceptowalna wliczając koszt remontu jakieś 50 k będzie na poziomie innych mieszkań w tej okolicy o niższym metrażu a będę miał zrobiony remont pod siebie i lekko większy metraż o jakieś 7 metrów kwadratowych. Notariusz będzie inny niż ten od pełnomocnictwa a miejscowość ta sama ale notariusz będzie mój sprawdzony. Zdolność kredytowa mam bo miałem kupić inne mieszkanie i już była sprawdzana po za tym wkład to 50% ceny mieszkania .

20 godzin temu, mirek_rot napisał:

 

Dzięki za rady postaram się by były uwzględnione w akcie notarialnym.

Edytowane przez Ogi
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

W dniu 19.07.2019 o 19:29, Normalny napisał:

Myślisz, że balonik pęknie jak bodajże w 2007/2008?

Wiesz tu zawsze jest problem. Nie wiadomo co rządzący wykombinują. Mogą sztucznie utrzymać niskie stopy i wrzucić więcej kasy w socjal. Np. drukując pieniądze i wykupując obligacje. Wprowadzając podatek katastralny (nie bez powodu myślę ostatnio jest nacisk by wieczyste zmieniać na własność, itd.) Sporo jeszcze przed nami. Właściwie władza już wie, że walnie, więc ma to gdzieś. Jak alkoholik, który wie że kredytów nie pospłaca, więc bierze następne chwilówki. Moim zdaniem mogą jeszcze pokombinować kilka lat, tylko że spadniemy wtedy z większej wysokości. 

 

Dobrze jest mieć nieruchomość jak przyjdzie kryzys, ale jeszcze lepiej nie mieć długów ;)

 

Zdolność kredytowa potrafi się zmienić w ciągu 2 dni radykalnie. Nawet odpytywanie bazy przez pośredników ma wpływ na twoje punkty.

Edytowane przez Piter_1982
  • Like 1
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Sory za offtop , ale niby dlaczego ceny mieszkań miałyby spaść?

 

Nie uważam się za znawcę,  ale z pewnością to nie jest taka sama bańka jaka była dekadę temu (wystarczy spojrzeć na dynamikę wzrostu cen w obu okresach).

 

Mieszkania na Zachodzie mają jeszcze bardziej odleciane ceny dla przeciętnego Kowalskiego niż u nas w Polsce.

A stopy procentowe mogą być jeszcze niższe a nawet ujemne i jest to jak najbardziej możliwe.

 

Czego bym się spodziewał to raczej spadków cen najmu.

 

Ale to tylko moje luźne dywagacje :) 

 

 

Edytowane przez Pater_92
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

×
×
  • Dodaj nową pozycję...

Powiadomienie o plikach cookie

Umieściliśmy na Twoim urządzeniu pliki cookie, aby pomóc Ci usprawnić przeglądanie strony. Możesz dostosować ustawienia plików cookie, w przeciwnym wypadku zakładamy, że wyrażasz na to zgodę.