Skocz do zawartości

Kupno mieszkań pod wynajem - jak to naprawdę wygląda?


Amnesia Haze

Rekomendowane odpowiedzi

Cześć. Chciałbym zaczerpnąć porady, któregoś z bardziej doświadczonych braci odnośnie zakupu mieszkań pod wynajem. Osobiście słyszałem wśród znajomych historie o osobach, które dorobiły się w ten sposób pokaźnych pieniędzy, ale niestety nigdy nie miałem okazji bezpośrednio z kimś takim porozmawiać i dowiedzieć się jak to faktycznie wygląda od środka. Z tego co pamiętam, ktoś tu na forum zajmuje się nieruchomościami i byłbym bardzo wdzięczny gdyby mógł mi trochę przybliżyć ten biznes.

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Wynajem kawalerki to jest jakieś 1000 złotych miesięcznie + czynsz + reszta opłat.  Czyli jako osoba która kupiła mieszkanie i dała je pod wynajem inkasujemy rocznie 12 tysięcy złotych (musimy jeszcze uwzględnić to że najemca może opóźniać się z opłatami, może przestać w ogóle płacić, oraz to że od czasu do czasu trzeba zrobić remont takiego mieszkania) Ok mieszkanie spłaca się samo, 1000 złotych to jest miesięczna rata mieszkania (250 tysięcy złotych kredytu na 25 lat - rata w okolicach 1100-1200 złotych miesięcznie) czyli to mieszkanie spłaci się "samo" po okresie 25 lat wynajmowania (możemy oczywiście mieszkanie nadpłacać z własnych funduszy i zredukować ten okres do dajmy na to 12 lat - przez ten czas musimy mieć ciągłość wynajmu, byłoby dobrze gdyby tak było)

Bierzemy kredyt w wysokości 500 tysięcy złotych i kupujemy dwa mieszkania po 250 tysięcy każde,  nasza rata za kredyt wynosi miesięcznie 2500 złotych na okres 25 lat
Wynajmujemy obydwa mieszkania (1000 złotych odstępnego od każdego mieszkania) daje nam to 2000 złotych miesięcznie, czyli dokładamy tylko 500 złotych + kwotę nadpłaty jeżeli chcemy spłacić wcześniej dajmy na to że dokładamy miesięcznie 3000 złotych na całą ratę żeby spłacić kredyt w 10 lat (3000 z naszych + 2000 z odstępnego najemców)
Spłacamy obydwa kredyty w 10-12 lat i mamy dla siebie dwa mieszkania  (w zależności od rynku, inflacji, strefy, problemów np z z obecną epidemią, nasze mieszkania są warte mniej lub więcej niż 500 tysięcy złotych - należy również wliczyć w to demografię, rozwijanie się społeczeństwa, % emigracji)
Spłacaliśmy 3000 złotych miesięcznie przez okres 12 lat, więc ze swoich pieniędzy włożyliśmy w te mieszkania  432 tysiące złotych (reszte najemcy)  2000 złotych x 12 lat = 288 tysięcy złotych, łącznie spłaciliśmy w ciągu 12 lat 720 tysięcy złotych kredytu.

Dajmy na to że jakimś cudem (pomimo problemów z demografią, wyludnianiem się społeczeństwa, nasze raty nie wzrosły (WIBOR) i nasze mieszkania warte są o 100 tysięcy złotych więcej niż 12 lat temu.
Włożyliśmy łącznie 432 tysiące złotych - nasze mieszkania warte są obecnie 600 tysięcy =  168 tysięcy złotych zysku w ciągu 12 lat

Warunkiem jest ciągłość wynajmu, brak wzrostu rat na tak długim okresie czasu, brak problemów z płaceniem rat przez wynajmujących, brak problemów z naszą pracą, remont mieszkań po tak długim okresie czasu.

Ja to obliczam prostym swoim myśleniem, i dla mnie nie jest to warte zachodu.  Chyba że to wszystko wygląda inaczej niż sobie wyobrażam.

P.S Osobiście uważam że Ci wszyscy "finansiści" na yt którzy opowiadają jak to cudownie wynajmuje się mieszkania po prostu wciskają kit, blefują i opowiadają dyrdymały.. gdyby to było takie cudowne  to nikt by wam na to nie sprzedał patentu bo sam by chciał kroić gruby hajs.. a na YT  "coachów" od wynajmu jest już jak grzybów po deszczu.

Edytowane przez mph25
  • Like 2
  • Dzięki 1
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

1 godzinę temu, Amnesia Haze napisał:

. Z tego co pamiętam, ktoś tu na forum zajmuje się nieruchomościami i byłbym bardzo wdzięczny gdyby mógł mi trochę przybliżyć ten biznes.

Realna rentowność w Warszawie, przy kupnie bez kredytu, to okolice 5% rocznie.

Nie licząc kosztów odmalowania co jakieś 8-10 lat i innych napraw.

Można nieźle wtopić z niepłacącymi najemcami bo prawo w Polsce jest po ich stronie.

A wtedy kanał po całości.

 

Kokosów nie ma.

Co gorsza - rynek jest już napchany 'pod wynajem' do granic możliwości.

Wiele bookingów z krótkoterminowego przeszło na długoterminowy co dodatkowo obniża cenę.

Studenci siedzą po domach. Jak przejdą na nauczania zdalne - odpadnie masa wynajmujących.

 

To nie jest dobry czas na wejście w rynek najmu.

A historii o złotych strzałach słyszałem wiele.

Z reguły kokosy zbijał kolega kolegi. Na podstawie ustnych plotek ;)

To takie opowieści jak o rozdawaniu samochodów na Placu Czerwonym ;)

 

Jutuberów nie słuchaj. Kołczów od najmu czy nakręcaczy na interesy również.

Oni na tym pasożytują i żyją z wciskania (podręczniki, książki, szkolenia itd).

 

PODSTAWOWA ZASADA:

 

JAK O CZYMŚ ZROBIŁO SIĘ GŁOŚNO I STAŁO MODNE - JEST JUŻ W ZASADZIE ZA PÓŹNO BY NA TYM ZAROBIĆ.

Zarobili ci co weszli kilka lat wcześniej.

Dotyczy wynajmu, nieruchomości, flippingu, kupna złota, akcji, posad programisty IT itd.

Edytowane przez Margrabia.von.Ansbach
  • Like 5
  • Dzięki 2
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

34 minuty temu, Margrabia.von.Ansbach napisał:

Realna rentowność w Warszawie, przy kupnie bez kredytu, to okolice 5% rocznie.

Nie licząc kosztów odmalowania co jakieś 8-10 lat i innych napraw.

Można nieźle wtopić z niepłacącymi najemcami bo prawo w Polsce jest po ich stronie.

A wtedy kanał po całości.

 

Kokosów nie ma.

Co gorsza - rynek jest już napchany 'pod wynajem' do granic możliwości.

Wiele bookingów z krótkoterminowego przeszło na długoterminowy co dodatkowo obniża cenę.

Studenci siedzą po domach. Jak przejdą na nauczania zdalne - odpadnie masa wynajmujących.

 

To nie jest dobry czas na wejście w rynek najmu.

A historii o złotych strzałach słyszałem wiele.

Z reguły kokosy zbijał kolega kolegi. Na podstawie ustnych plotek ;)

To takie opowieści jak o rozdawaniu samochodów na Placu Czerwonym ;)

 

Jutuberów nie słuchaj. Kołczów od najmu czy nakręcaczy na interesy również.

Oni na tym pasożytują i żyją z wciskania (podręczniki, książki, szkolenia itd).

 

PODSTAWOWA ZASADA:

 

JAK O CZYMŚ ZROBIŁO SIĘ GŁOŚNO I STAŁO MODNE - JEST JUŻ W ZASADZIE ZA PÓŹNO BY NA TYM ZAROBIĆ.

Zarobili ci co weszli kilka lat wcześniej.

Dotyczy wynajmu, nieruchomości, flippingu, kupna złota, akcji, posad programisty IT itd.

10/10

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

21 hours ago, mph25 said:

gdyby to było takie cudowne  to nikt by wam na to nie sprzedał patentu bo sam by chciał kroić gruby hajs..

Nie ma lekkiego chleba i darmowych obiadów. No, powiedzmy że nie ;)

 

W zasadzie ta nieruchomościowa nagonka, była bardzo dobrą akcją marketingowa "bankowego działu HR". W jej efekcie zatrudnili na śmieciówkach, całe rzesze pracowników, którzy walili drzwiami i oknami. To takie "śmieciówki" na których jesteś akwizytorem-pośrednikiem kredytowym (bo je de facto sprzedajesz pod postacią najmu) a w charakterze umowy o pracę masz umowę hipoteczną. Praca polega na szukaniu w imieniu banku klientów (najemców) i uatrakcyjnieniu oferty kredytowej (lokalizacja, wyposażenie, aranżacja mieszkania). A jak już znajdziesz klientów, to zarabiasz w pierwszej kolejności dla banku a potem ew. dla siebie. Czyli zwykła prowizja. No, prawie zwykła, bo raz, że licząc od włożonego kapitału (przypominam - w pełni za niego odpowiadasz jak by był twój), masz może 1-2% "pensji" rocznie (dzięki za taki biznes, na o rząd wielkości wyższych marżach się łatwo bankrutuje), ryzyko niepowodzenia ponosisz tylko ty całym swoim majątkiem a bank jest tylko od kasowania zysków od "pieniędzy", które ma za darmo od rządu (NBP). Więc właściwie niektórzy mają obiadki za darmo.

  • Like 1
  • Smutny 1
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

18 godzin temu, nowy00 napisał:

@Margrabia.von.Ansbach

W takim razie co teraz jeszcze daje szanse na jakis zarobek? Lokaty juz na pewno nie...Wynajem mieszkania to jeszcze jeszcze jakis pomysl

 

Pro-tip.

 

Dalsi znajomi prowadzący DG wożący się lizingowanymi autami po 300-500 tys od jakiegoś czasu celowali w różnego rodzaju dopłaty, granty itd oferowane przez Skarb Państwa startupom. Unijne dotacje, takie klimaty.

 

Nie znam szczegółów.

Ale to cwane lisy pierwszej wody.

Widać coś było do ugryzienia.

 

Ja siedzę na nienajgorszym etacie + mam te mityczne kawalerki w Warszawie.

Czasem kupię/sprzedam jakąś walutę, parę uncji, jakieś akcje.

 

Najłatwiejsze pieniądze wydają sie być ze spekulacji. WYDAJĄ dla nieznających tematu dłuzej.

Kontrakty GPW. akcje, forex, CFD na zagraniczne akcje.

W rzeczywistości to jeden z najcięższych kawałków chleba okupiony niezłą nerwówką.

I z marnym zyskiem.

Przynajmniej takie mam wieloletnie doświadczenia.

  • Like 2
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Wszystko ładnie pięknie, mieszkanie na kredyt samo się spłaca, ale co gdy trafimy na łajzy, które przestaną płacić czynsz i będą okupowały mieszkanie latami? A na koniec pozostawią je zdemolowane i do ponownego remontu. Czy ktoś, bierze to pod uwagę przed inwestycją wszystkich swoich oszczędności, w część wartości kredytu na mieszkanie?

 

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

26 minutes ago, Gołodupiec said:

Wszystko ładnie pięknie, mieszkanie na kredyt samo się spłaca, ale co gdy trafimy na łajzy, które przestaną płacić czynsz i będą okupowały mieszkanie latami?

Pół biedy jak w nieruchomości lokuje się nadwyżki z innych źródeł (no bo co robić z nadmiarem kapusty? Przecież nie lokatę w banku). Wtedy rachunek ekonomiczny nie spędza aż tak snu z powiek bo nie ma ciśnienia. Natomiast jestem ciekaw ilu kredytobiorców uwzględnia w nim taki "drobiazg"  jak podatek katastralny, który raczej prędzej niż później będzie wprowadzony (wszystko gotowe). Optymalne jest jego wprowadzenie w końcówce przegrzania (przegrzanie koniunktury też się opłaca "systemowi" i gospodarczo i podatkowo), bo będzie naliczany od maksymalnych cen. Zakusy są na wysokość 2-3% rocznie, ale gotować żabę pewnie zaczną od 1% i tylko od drugiej nieruchomości wzwyż. No i weźmy taką zakredytowaną chałupinę za 300k na wynajem. Przy optymistycznym scenariuszu sam podatek zje 3k, przy pesymistycznym 9k rocznie. Kosztów stałych. Niezależnie czy są najemcy (i nie płacą ;)) czy nie. 

Anyway, znam lepsze biznesy a pracować i tworzyć to akurat lubię.

  • Like 1
  • Dzięki 1
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

×
×
  • Dodaj nową pozycję...

Powiadomienie o plikach cookie

Umieściliśmy na Twoim urządzeniu pliki cookie, aby pomóc Ci usprawnić przeglądanie strony. Możesz dostosować ustawienia plików cookie, w przeciwnym wypadku zakładamy, że wyrażasz na to zgodę.