Niech ktoś mi wytłumaczy co do cholery się dzieję na rynku mieszkaniowym? Ceny oraz dostępność - wtf

[maroon]

A dziś czytamy, że liczba transakcji w IV kwartale 2021 spadła o 14% r/r. A historycznie zawsze ponoć rosło. 

 

Kto by pomyślał. 🤔

[Kespert]

19 minutes ago, maroon said:

spadła o 14% r/r

Jest też coś innego:

https://businessinsider.com.pl/gospodarka/ceny-materialow-budowlanych-szaleja-sa-o-24-proc-wyzsze-niz-rok-temu/h94wqpw

Wartość odtworzeniowa nie spada...

 

Odnośnie loterii vel ruletki ze stopami w tle - o lutym coś zaczęły krążyć pogłoski o 0,75pp. Ale jak już kiedyś pisałem - do połowy roku wszelkie zgadywanie jest właśnie zgadywaniem. A co potem - pożyjom, uwidim / we shall see?

WIBOR6m - 3,10%.

[Rnext]

28 minutes ago, Kespert said:

WIBOR6m - 3,10%.

W sumie to fascynujące, jak jednym zręcznym zagraniem, czyli dostawą za darmo każdej ilości waluty z NBPu, "wydrukowano" tak niski WIBOR. Przy obecnej inflacji, przecież żaden bank nie pożyczył by na 3% innemu. Ale spróbuj coś ty, sklepikarzu sprzedać poniżej wartości. O oddaniu chleba do domu dziecka nawet nie pomyśl. 

[deleteduser130]

Jakby ktoś chciał kupić kawalerkę w Gdańsku to musi się liczyć z tym, że została przekroczona bariera psychologiczna 15 000 złotych / m2 (średnia ofert)

 

Ile musiałyby potanieć mieszkania aby były tańsze niż przed rozpoczęciem bańki w 2017 roku? (o zmarnowanych latach na czekanie nawet nie wspomnę)

 

 

10 godzin temu, Calhun napisał:

https://homly.to/artykuly/wynajem-mieszkania-bardziej-oplacalne-niz-zakup Aczkolwiek w ostatnim czasie trzeba przyznać, ze wynajem staje się coraz bardziej opłacalny ale wynika to po prostu z dużej podaży mieszkań na wynajem. 

 

Niby co proszę? Masz 75 lat, dostajesz ,,zajebistą" emeryturę i lwią część musisz opłacać na czynsz dla właściciela oraz czynsz do spółdzielni/wspólnoty.

Wjebałeś kilkaset tysięcy złotych na wynajem (całe życie) i nawet złotówki z tego nie odzyskasz.

W każdej chwili możesz dostać SMS od właściciela, byś wypierdalał w następnym miesiącu i wtedy musisz znaleźć inne mieszkanie no i ogarniaj przeprowadzkę.

Posiadanie własnego mieszkania daje mi niewyobrażalny komfort psychiczny, chcę pomalować ściany? Robię to i nie muszę nikogo się o nic pytać. Jak robię remont to remontuję własne a nie czyjeś, wnukom może coś zostawię po śmierci a nie tylko skrzynkę z narzędziami.

Edytowane 14 Stycznia 2022 przez Tomek9494

[Januszek852]

Wynajem może się opłacać tylko wtedy, gdy nie stać nas na zakup za gotówkę, a odsetkowa część raty wynosi więcej, niż kwota opłacana rentierowi.

 

Z tym, że część odsetkowa raty zaczyna od 100% i spada do zera. Uśredniając na cały okres kredytu, to odestkowa część raty wyniesie 50% początkowej wartości. Więc tak naprawdę wynajem musiałby być tańszy od 50% części odsetkowej raty.

 

No i mieszkania w ciągu 30 lat musiałyby stanieć, a nie zdrożeć. Co dopóki istnieje inflacja jest nierealne. Inaczej część kapitałowa wzrośnie na wartości (przynajmniej nominalnej).

 

TL;DR ni chuja nie opłaca się wynajmować, chyba, że przywalą stopę procentową 20% albo coś.

[maroon]

@Januszek852

 

Może pole za stodołą? 😁 Taniej nie będzie. 

 

https://m.olx.pl/d/oferta/dzialka-budowlana-w-komornicy-CID3-IDN9BLc.html

 

Tu jest jeszcze lepsza 😁

 

https://m.olx.pl/d/oferta/dzialka-linia-brzegowa-narew-pozwolenie-na-budowe-160m2-50m2-taras-CID3-IDNpRm0.html

Edytowane 18 Stycznia 2022 przez maroon

[Januszek852]

350 zł/m2 za Komornicę robi wrażenie, ale 1,6 melona za to zadupie wygrywa. I jakie wielkie serce właściciela - jest skłonny negocjować... 🤣

 

BTW! Działki podrożały w mojej okolicy. Był taki moment, że się wydawało, że stanieją... a tu hyc, pod 400 zł/m2 już.

Edytowane 18 Stycznia 2022 przez Januszek852

[Kespert]

https://dziennikbaltycki.pl/ceny-materialow-budowlanych-w-tym-roku-mozemy-sie-spodziewac-dwucyfrowych-wzrostow-co-z-rozpoczetymi-budowami/ar/c3-16001505

Prezes grupy Atlas. Hmm, czy nagania, czy też prawdę mówi, zobaczymy.

Trochę bardziej ogólnie, ale też nieruchomości to będzie dotyczyć: https://biznes.interia.pl/raporty/raport-rozmowy-na-nowy-rok-2022/aktualnosci/news-z-lokat-zniknelo-80-mld-zl-i-nikt-ich-nie-szuka,nId,5769394

[Januszek852]

Trudno mi sobie wyobrazić, by rosnący koszt wytworzenia skutkował spadkiem ceny. No chyba, że ktoś wierzy w gigantyczne marże producentów np. pustaków z ceramiki, ja nie za bardzo.

[deleteduser130]

Godzinę temu, Januszek852 napisał:

BTW! Działki podrożały w mojej okolicy. Był taki moment, że się wydawało, że stanieją... a tu hyc, pod 400 zł/m2 już.

 

Większość z Was tutaj pisze o Mazowieckim, ja poruszę 3miasto dla odmiany 😂

Niestety Sopotu nie biorę pod uwagę bo to jest miejscowość w 100% turystyczna, rządzi się innymi prawami niż inne zwykłe miasta.

3pok w Gdańsku i 2pok w Gdyni lekkie zachwianie ale poziom stabilny z trendem wzrostowym (na dzień dzisiejszy)

Szczególną uwagę można zwrócić na kawalerki w obu miastach.

Ceny tak wypierdoliły w kosmos, że nie wiem jakie musiałyby być spadki aby potaniały bardziej niż w momencie gdy ja kupowałem swoje (początek 2021)

 

Gdańsk

 

 

Gdynia

 

 

Edytowane 18 Stycznia 2022 przez Tomek9494

[maroon]

Dużo ludzi trzyma jeszcze oszczędności w plnach. Za chwilę zaczną wycofywać i zastanawiać się w co wrzucić. Dlatego dookoła dużych miast mogą być jeszcze wzrosty.

 

Tyle że według mnie rynek jest strasznie przegrzany. Tam w tej Komornicy powyżej znajomy 4 lata temu kupował działkę, i to nie szczere pole tylko ładną z drzewami, za 40 tys., prawie taki sam metraż. 

 

To jest ponad 10x wzrostu ceny w 4 lata. Nie ma tak naprawdę żadnych uzasadnień taki wzrost ceny w tak krótkim czasie, gdzie wcześniej cena +/- 40k utrzymywała się z 10 lat? 

[Mmario]

W dniu 17.01.2022 o 19:57, Januszek852 napisał:

Wynajem może się opłacać tylko wtedy, gdy nie stać nas na zakup za gotówkę, a odsetkowa część raty wynosi więcej, niż kwota opłacana rentierowi.

 

Z tym, że część odsetkowa raty zaczyna od 100% i spada do zera. Uśredniając na cały okres kredytu, to odestkowa część raty wyniesie 50% początkowej wartości. Więc tak naprawdę wynajem musiałby być tańszy od 50% części odsetkowej raty.

 

No i mieszkania w ciągu 30 lat musiałyby stanieć, a nie zdrożeć. Co dopóki istnieje inflacja jest nierealne. Inaczej część kapitałowa wzrośnie na wartości (przynajmniej nominalnej).

 

TL;DR ni chuja nie opłaca się wynajmować, chyba, że przywalą stopę procentową 20% albo coś.

Odstetkowa cześć raty nie zaczyna się od 100% a pewnie w zależności od innych parametrów jest to jakieś 20 procent, może 30...  Nie prawda jest również że odsetkowe części raty stanowią średnio 50 procent raty (gdyby tak było to każdy kredyt całościowo kosztowałby dokładnie dwa razy tyle ile wziąłeś) 

[Januszek852]

1 godzinę temu, Mmario napisał:

Nie prawda jest również że odsetkowe części raty stanowią średnio 50 procent raty

Nie o to zupełnie chodziło.

 

Rata odsetkowa w pierwszej racie osiąga 100% wartości (sto procent wartości odsetek płaconych w racie, a nie 100% raty albo 50% raty) a w ostatniej racie osiąga około 0% wartości odsetkowej raty (bo ostatnia rata to w 99% rata kapitałowa).

 

Jeśli więc coś zaczyna się od 100% i spada liniowo do zera, to średnia wartość za cały okres to 50%.

 

Zatem średnia wysokość odsetkowej części raty to ok. 50% wartości odsetek pierwszej raty.

 

Na przykładzie:

 

Masz ratę 1 - powiedzmy 1000zł części kapitałowej, 1500 odsetkowej.

Masz ratę 360 - 1000zł części kapitałowej, jakieś 70zł odsetkowej (powiedzmy).

 

Rata 1 - 1500 zł odsetek

Rata 360 - 70 zł odsetek

Płynny spadek.

 

Czyli uśredniona wysokość odsetek to (1500+70)/2, zakładając płynny ich spadek, a dokładnie tak jest bo masz stałą część kapitałową (kapitał do spłaty co miesiąc zmniejsza się o stałą kwotę).

 

Powyższe zakłada raty równe, a nie malejące.

Edytowane 19 Stycznia 2022 przez Januszek852

[Mmario]

25 minut temu, Januszek852 napisał:

Nie o to zupełnie chodziło.

 

Rata odsetkowa w pierwszej racie osiąga 100% wartości (sto procent wartości odsetek płaconych w racie, a nie 100% raty albo 50% raty) a w ostatniej racie osiąga około 0% wartości odsetkowej raty (bo ostatnia rata to w 99% rata kapitałowa).

 

Jeśli więc coś zaczyna się od 100% i spada liniowo do zera, to średnia wartość za cały okres to 50%.

 

Zatem średnia wysokość odsetkowej części raty to ok. 50% wartości odsetek pierwszej raty.

 

Na przykładzie:

 

Masz ratę 1 - powiedzmy 1000zł części kapitałowej, 1500 odsetkowej.

Masz ratę 360 - 1000zł części kapitałowej, jakieś 70zł odsetkowej (powiedzmy).

 

Rata 1 - 1500 zł odsetek

Rata 360 - 70 zł odsetek

Płynny spadek.

 

Czyli uśredniona wysokość odsetek to (1500+70)/2, zakładając płynny ich spadek, a dokładnie tak jest bo masz stałą część kapitałową (kapitał do spłaty co miesiąc zmniejsza się o stałą kwotę).

 

Powyższe zakłada raty równe, a nie malejące.

Kapitał do spłaty nie zmniejszA się o stałą kwotę, a zmniejsza się o kwotę coraz większą, w każdej kolejnej racie masz więcej kapitału spłacanego, więc z każdym miesiącem wzrasta kwota spłacanego kapitału. W 1 miesiącu masz no 200 zł kapitału i 800 zł odsetek, (miesięcznie wpłaciłeś 200 zł kapitału) a w miesiącu 120 masz 450 zł kapitału i 550 zł odsetek, więc miesięcznie spłacasz 450 zł z kapitału. To nie szalunkowe zależności. Ale nie zmienia to faktu że zgrubnie masz rację co do odsetek, że dopiero gdy spłaty kapitałowe przekroczą koszt najmu to przestaje się spinać (w rzeczywistości troszkę wcześniej bo jeszcze remonty itd). Oczywiście działa to pod warunkiem, że mając przykładowo ratę możliwą 3000 gdzie 1300 to kapitał a 1700 to odsetki, płacisz za wynajęty lokal 1500 odstępnego a drugie 1500 na konto na rzecz kupna w późniejszym terminie, a kupujesz dopiero gdy szala przechyli się na korzyść raty. A ciężko być tak systematycznym. 

[Januszek852]

22 minuty temu, Mmario napisał:

Kapitał do spłaty nie zmniejszA się o stałą kwotę

Tak, popierdzieliłem, jest na odwrót, kapitał do spłaty jest stały gdy są raty malejące oczywiście, a nie stałe tak jak napisałem 😅 Nie powinienem pisać o finansach rano, zawsze robię jakieś babole 😅

[Libertyn]

14 godzin temu, Tomek9494 napisał:

 

Większość z Was tutaj pisze o Mazowieckim, ja poruszę 3miasto dla odmiany 😂

Niestety Sopotu nie biorę pod uwagę bo to jest miejscowość w 100% turystyczna, rządzi się innymi prawami niż inne zwykłe miasta.

Gdańsk, nowe osiedla nad morzem i w centrum podobnie. Masz całe budynki kupowane pod wynajem krótkoterminowy. 

14 godzin temu, Tomek9494 napisał:

3pok w Gdańsku i 2pok w Gdyni lekkie zachwianie ale poziom stabilny z trendem wzrostowym (na dzień dzisiejszy)

Szczególną uwagę można zwrócić na kawalerki w obu miastach.

Ceny tak wypierdoliły w kosmos, że nie wiem jakie musiałyby być spadki aby potaniały bardziej niż w momencie gdy ja kupowałem swoje (początek 2021)

Musieli by dowalić podatek od niezamieszkałych lokali. Wysoki. 

14 godzin temu, Tomek9494 napisał:

Gdańsk

 

 

Gdynia

 

 

 

[maroon]

25 minutes ago, Libertyn said:

. 

Musieli by dowalić podatek od niezamieszkałych lokali. Wysoki. 

 

 

Tylko że tak. 

 

Pytanie: "Jak w elegancki sposób dobrać się do lokat i oszczędności?" 

 

Odpowiedź:

 

1.Robiny plandemię /kryzys/inflację/whatever. 

 

2. Ludzie uciekają z kasą w nieruchy. 

 

3. Dopierdalamy kataster/podatek/whatever

 

Nie myśleli w ten sposób? Na pewno myśleli. Ja bym myślał. 

 

Wystarczy tylko słuszna danina od niezamieszkanego /niezabudowanego i gros "inwestorów" leży i kwiczy, gdy nagle musisz płacić np. 40k rocznie od aktualnej wartości nieruchomości. 

Edytowane 19 Stycznia 2022 przez maroon

[Kespert]

21 minutes ago, maroon said:

słuszna danina od niezamieszkanego /niezabudowanego

Tylko jak wykryć i udowodnić "niezamieszkanie"...

Znajomi mówią, że w razie katastru rozważą rozwód, i nagle będą 2 gospodarstwa domowe i 2 mieszkania. W papierach wszystko się zgadza, jaki kataster? 😛

A kataster od pierwszej nieruchomości to śmierć polityczna ekipy, która go wprowadzi.

 

15 hours ago, Januszek852 said:

rosnący koszt wytworzenia skutkował spadkiem ceny

Scenariusz jaki tu widzę, to licytacja komornicza zapasów producenta, lub pośrednika. Tak więc, pośrednio liczący na spadki cen, liczą że bliźniemu podwinie się noga, i stanie się krzywda, na której oni zyskają. Moralność...

 

[Libertyn]

43 minuty temu, maroon napisał:

 

Tylko że tak. 

 

Pytanie: "Jak w elegancki sposób dobrać się do lokat i oszczędności?" 

 

Odpowiedź:

 

1.Robiny plandemię /kryzys/inflację/whatever. 

Tylko to nie jest dobranie się do oszczędności. Dobranie się do oszczędności ma cel zawłaszczenia. Powyższe sprowadza się do zmniejszenia ich wartości. Na inflacji tracą wszyscy. Na kryzysach tracą prawie wszyscy.

Cytat

2. Ludzie uciekają z kasą w nieruchy. 

Czym jeszcze pogłębiają problem bo oczywiście nie narzucą marży 20% do czynszu. Narzucą 200%.

Przez co masa ludzi jest zablokowana. 

Niech sobie uciekają w akcje, krypto kruszce i forexy a nie pompują ceny nieruchomości. 

Cytat

3. Dopierdalamy kataster/podatek/whatever

I bogacze asapem wynajmują mieszkania długoterminowo zamiast czekać na sezon i hordy skandynawów płacących 100€+ za noc

Cytat

Nie myśleli w ten sposób? Na pewno myśleli. Ja bym myślał. 

Nie każdy jest tobą.. 

[Rnext]

3 minutes ago, Libertyn said:

Quote

Nie myśleli w ten sposób? Na pewno myśleli. Ja bym myślał. 

Nie każdy jest tobą.. 

No nie każdego stać na hipotezy i strategiczne myślenie, wykraczające poza własne normy moralne. To po prostu taki dar.

[maroon]

15 minutes ago, Libertyn said:

 

Nie każdy jest tobą.. 

Jak zakładasz, że w MF nie ma komórki robiącej analizy "jak wydymać podatnika", to powiem ci z praktyki, że bardzo źle zakładasz. 😁

17 minutes ago, Kespert said:

Tylko jak wykryć i udowodnić "niezamieszkanie"...

Znajomi mówią, że w razie katastru rozważą rozwód, i nagle będą 2 gospodarstwa domowe i 2 mieszkania. W papierach wszystko się zgadza, jaki kataster? 😛

A kataster od pierwszej nieruchomości to śmierć polityczna ekipy, która go wprowadzi.

...

 

Oj tam, oj tam. Nie bądźmy szczegółowi. 

 

1% od pierwszej nieruchomości z bonifikatą dla emerytów, fundacji i związków wyznaniowych

5% od drugiej i o charakterze letniskowym z bonifikatą j. w. 

10% od każdej kolejnej z bonifikatą dla fundacji i związków wyznaniowych oraz podmiotów zagranicznych. 

 

Wyobrażasz sobie płacić 20k ziko rocznie od byle działeczki letniskowej? A tych działeczek bez liku w atrakcyjnych lokacjach. 😊 Po paru latach można przejąć za długi na poczet skarbu państwa. A potem zlicytować. 😊

 

Endless possibilities. 

 

Pinokio to jest zasadniczo lamus, bo prawda jest taka, że miejsca na dokręcenie śruby jedwabnikowi jest jeszcze mnóstwo. A ten po ćwierć obrotu na raz tylko. 😁

Edytowane 19 Stycznia 2022 przez maroon

[Libertyn]

9 minut temu, Rnext napisał:

No nie każdego stać na hipotezy i strategiczne myślenie, wykraczające poza własne normy moralne. To po prostu taki dar.

On tego daru nie ma. Naprawdę niewiele osób jest w stanie wyjrzeć poza swój realny czy potencjalny interes. 

[Kespert]

12 minutes ago, Libertyn said:

nie narzucą marży 20% do czynszu. Narzucą 200%.

Wiele nieruchów idzie na wynajem po cenie liczonej tak:

rata kredytu + koszt remontu generalnego za 5 lat + koszty dopłat do rozliczeń + marża

Gdyby marża wyniosła 200%, to koszt wynajmu byłby 4000-5000zł za M3. Gdy wynosi 20%, to koszt wynajmu to 2000-2500zł.

 

15 minutes ago, maroon said:

1% od pierwszej nieruchomości z bonifikatą dla...

Może. Na początku bonifikaty dla każdego za samo oddychanie, a potem się stopniowo obierze ze skórki to jabłuszko - powoli i dokładnie.

[Rnext]

26 minutes ago, maroon said:

Wyobrażasz sobie płacić 20k ziko rocznie od byle działeczki letniskowej? A tych działeczek bez liku w atrakcyjnych lokacjach. 😊 Po paru latach można przejąć za długi na poczet skarbu państwa. A potem zlicytować. 😊

Przypomniał mi się pewien fragment programu dot. nieruchów. Idzie gość Krakowskim Przedmieściem, ogląda sobie kamienice i mówi - "te wszystkie nieruchomości były kiedyś prywatne. Teraz większość jest państwowa".

Wprawdzie nie wiem czy rzeczywiście większość, tyle, że tam chodziło o unaocznienie faktu przejmowania nieruchomości przez aparat państwowy w funkcji czasu. 

 

Zresztą w oligarchicznym świecie idealnym, podejście do ludu w kontekście nieruchów jest mniej więcej takie, żeby lud kupował na kredyt i płacił podatek a to wszystko tak, że lud(ź) w tym mechanizmie ma opłacić za swojego życia dodatkowo jedno takie samo mieszkanie dla państwa i jedno dla banku a potem odsprzedać to funduszowi w ramach emerytalnej "odwrotnej" (przewrotnej) hipoteki. Dzięki temu jego potomkowie pozostaną goli i jedyne co odziedziczą, to biedę. Właśnie. To jest system skrojony na dziedziczenie biedy. 

[maroon]

1 minute ago, Rnext said:

 unaocznienie faktu przejmowania nieruchomości przez aparat państwowy w funkcji czasu. 

Historia zna dużo brutalniejsze i efektywniejsze przykłady, vide Dekret Bieruta. 

 

Więc jak imć @Libertyn pierdoli, że się nie da, to tylko pierdoli, jak to kobieta.