Sprzedać działkę i kupić klitkę, czy budować dom?

[Januszek852]

Koledzy,

 

Sytuacja jest jaka jest. Pewnie większość z Was wie. Do tej pory byłem w 100% nastawiony na budowę domu. Teraz już zaczynam się wahać.

 

Sytuacja wygląda tak:

Kupiłem jesienią 2020 działkę za 270 000 PLN pod Warszawą - za gotówkę. Jej największy atut to doskonały dojazd do centrum Warszawy (30 minut pociągiem tylko razem z dojściem PIESZO do stacji) oraz pełne media.

Od tego czasu ceny działek gwałtownie wzrosły z uwagi na postępujący exodus z miast z uwagi na popularyzującą się w pandemii pracę zdalną. Jej obecną cenę szacuję na około 350-360k PLN. Mówimy o 80k zarobku w pół roku. Myślę więc, że zakup był dobry - mieszkania w Warszawie w tym czasie lekko spadły (~1-2%).

 

Planowałem na tej działce postawić prosty dom typu stodoła i zmieścić się razem z wykończeniem w 450k, tak, aby za równowartość 60m^2 mieszkania w słabej dzielnicy w W-wie mieć stumetrowy dom tuż pod nią (uwzględniając w to cenę działki). Jestem już po załatwieniu wszystkich formalności, mam gotowy projekt, w urzędzie mieli się pozwolenie na budowę.

 

Niestety, ceny wszystkiego wzrosły tak bardzo, że 450k to mrzonka. Obecna cena to ni mniej, ni więcej, niż 600k.

 

Dodam, że nie mam czasu na naukę budowy, ani ochoty (nie lubię tego typu zajęć), ani umiejętności (generalnie mam dwie lewe ręce). Perspektywa "uczenia się" z youtuba mnie rozkłada na łopatki. Więc rozmawiamy wyłącznie o budowie generalnym wykonawcą lub systemem zleconym (wielu wykonawców, ja koordynuję tylko czasowo).

 

Poważnie zastanawiam się, czy nie skorzystać z obecnego boomu i sprzedać działkę, następnie kupić klitkę na przeczekanie.

 

Argument za:

 

1. Po sprzedaży działki i opłaceniu wszystkich kosztów powinienem mieć ok. 300 000 PLN w gotówce. Klitka 60m^2 z wykończeniem jest do kupienia za około 600k PLN, zatem musiałbym dobrać 300k kredytu. Natomiast budowa domu to już wcześniej wspominane 600k. Czyli mimo, że dom vs. mieszkanie to "tylko" 300k różnicy, to jednak kredyt jest dwa razy większy. Czyli dwa razy dłuższa pętla na szyi. Jestem w stanie kredyt na 600k spłacić w 10 lat (skracając okres kredytowania) i poświęcić ok. 6000 PLN miesięcznie na ratę, a kredyt na 300k w 5 lat. Różnica polega na tym, że 5 lat niesie ze sobą znacznie mniejsze ryzyko wzrostu WIBOR, powinienem załapać się na rok-dwa obecnych stóp procentowych i - mam nadzieję - 2-3 lata nieco wyższych np. 0.5% lub 1%. Przy 10 latach to już wielka niewiadoma, bo mogę nabić się na duży wzrost np. do 5%, co oczywiście oznacza 15 lat kredytu zamiast 10.

 

2. Osobiście podejrzewam, że kto miał iść na zdalną - to już poszedł. Teraz będzie raczej trend odwrotny  - powroty do biur, a więc powroty do miast. Wiele osób zrazi też galopująca drożyzna materiałów budowlanych i osoby te wybiorą poszukiwanie mieszkania zamiast budowy domu. Do tego "nowy ład", który powinien od 2022 napędzić popyt na mieszkania. O ile w okresie 2019-2021 działki i domy przeszły bańkę do nawet 50% wzrostów cen przy niewielkich wzrostach mieszkań, o tyle 2022+ wygląda na rok wzrostów cen mieszkań i stabilizacji/spadku cen działek. Takie mam oczywiście wrażenie, to tylko moje przemyślenia.
 

3. Dom, który bym zbudował, i tak byłby tym "niedocelowym". Może niektórym wyda się to śmieszne, ale z wielu różnych powodów jestem emocjonalnie związany z Warszawą i chciałbym do niej wrócić, gdy będzie mnie stać na jedną z przeraźliwie drogich działek w jej willowej dzielnicy ze znośnym dojazdem np. Międzylesie czy Choszczówka. Tym samym proces budowy za 5-10 lat i tak musiałbym powtórzyć. Bez dużego kredytu może być to prostsze mieszkając w klitce - jeśli trafi się okazja do 500-600k za działkę, to mając mniejszy kredyt będę miał zdolność kredytową, by ją natychmiast kupić.

 

Argument przeciw:

 

1. Nie za bardzo lubię mieszkania - męczy mnie hałas, muzyka zza ściany, głośne rozmowy, imprezy. Liczenie na to, że akurat trafię na cichych sąsiadów to miraż - nigdy mi się nie udało (mieszkałem w ok. 10 różnych mieszkaniach w życiu - zawsze jest jakieś łupu cupu zza ściany i impreski). Nawet, jeśli pomogę szczęściu i kupię narożne na ostatnim piętrze, to i tak obstawiam, że nie uwolnię się od imprez okolicznościowych, słuchania telewizora czy - najgorsze - zestawu audio z subwooferem sąsiada. Zanim ktoś powie o grillach czy kosiarkach w ogródku sąsiada przy opcji "dom" - rekuperacja (nie trzeba otwierać okien latem) + okna o tłumienności Rw = 50dB i mogą sobie strzelać tam z armaty, nie będę tego prawie słyszeć.

 

2. Kilka osób z branży mówiło mi, że przy obecnym popycie - nawet budując po obecnych cenach - powinienem być w stanie na pniu odsprzedać taki dom z dużym zyskiem, większym, niż na działce - ponieważ spełniałby on kilka warunków, które są poszukiwane na rynku: nowy (na otodomie prawie wcale nie ma domów 1-2 letnich od osób prywatnych), mały 100m^2 (a zatem tani w utrzymaniu i o metrażu w sam raz dla 3-4 osób), z dużą działką (1000m^2), z wybitnie dobrym dojazdem oraz wyposażony w wiele udogodnień, których w potężnych PRL-owskich pałacykach brak: wentylacja mechaniczna, klimatyzacja, panele fotowoltaiczne, okna dźwiękoszczelne. Czyli pójście w dom w tym modelu, nawet zakładając jego szybką odsprzedaż, dałoby większy zysk a tym samym szybszą realizację planu powrotu do W-wy.

 

 

 

 

Chętnie wysłucham każdej rady. Staram się na to patrzeć chłodno, ekonomicznie. Póki nie wziąłem kredytu na budowę domu, mogę zmienić jeszcze wszystko.

 

Aha - bombelków nie planuję, jestem w LTR.

Edytowane 7 Czerwca 2021 przez Januszek852

[Gościu]

Mały domek, jak najmniej kredytów, żadnej kobiety w środku bo teraz można wszystko stracić z ustawy pomówieniowej.

 

[maroon]

Szedłbym w dom. Jak nie masz ciśnienia, to nie musisz wszystkiego na raz robić. Ceny działek w obrębie aglomeracji wg. mnie będą szły w górę, szczególnie w dobrych lokalizacjach. Już teraz praktycznie do wyboru nic nie ma w "normalnych" cenach i w ogóle ziemi jest wbrew pozorom mało, a to co jest, jest wykupywane przez deweloperów. Jak sprzedasz ziemię, to jej nie będziesz mieć.

 

I teraz pytanie podstawowe, czy jesteś pewien, że za 10 lat będzie cię stać na Choszczówkę, czy jeszcze droższe Międzylesie? Lepszy wróbel w garści... 

 

Mając ziemię można kombinować. Od domku holenderskiego, po kontener mieszkalny. Pytanie czy jesteś w stanie 3-5 lat przemęczyć się na małym metrażu. Inna opcja to zrobienie domu do stanu deweloperskiego, a reszta sukcesywnie, etapami. Jeżeli stać cię na ratę 6k pln, to stać cię na etapowanie z bieżących przychodów + pomocnicza linia debetowa 40-50k. 

 

Jeżeli bloki cię męczą już teraz, to z wiekiem lepiej nie będzie. Opcjonalnie mieszkania z rynku wtórnego w kamienicach. Grube mury. Tylko żeby stropy nie były drewniane. 😁

 

Ps. Ostatnio za drewno na altanę zapłaciłem 800 pln. To samo drewno u producenta altan 2k pln. Elektryk nr 8000, elektryk nr 2 14000, itp. itd. Trzeba szukać, kombinować, porównywać oferty. Klient, który wszystko zleca jest najlepszy, ale też najbardziej dymany na kasę. 

Edytowane 7 Czerwca 2021 przez maroon

[Kespert]

4 hours ago, Januszek852 said:

Obecna cena to ni mniej, ni więcej, niż 600k.

To tylko "obecna" cena. Zaczniesz stan surowy, zbudujesz połowę, a za pół roku ceny materiałów mogą się zmienić nikt-nie-wie jak bardzo. Nikt dziś Ci nie da umowy o generalne wykonawstwo z gwarancją ceny. Dopiero jak wejdą w życie wykonawcze przepisy do "nowego ładu" to coś może się wyjaśni i wystabilizuje... ale osobiście wątpię.

1 hour ago, maroon said:

Ostatnio za drewno na altanę zapłaciłem 800 pln. To samo drewno u producenta altan 2k pln.

Z zeszłego tygodnia, atestowane drzwi stalowe przeciwpożarowe w komplecie z ościeżnicą, taniej 20% od najtańszych jako-takich szajsów z "plastra miodu" czyli kartonu (po dodaniu ceny ościeżnicy). Natomiast elektrycy to różnie - jeden walnie Ci rozdzielnię na siedemdziesiąt przełączników, drugi podepnie wszystkie gniazdka pod jeden B16 - ale będzie "tańszy".

[Januszek852]

26 minut temu, Kespert napisał:

Nikt dziś Ci nie da umowy o generalne wykonawstwo z gwarancją ceny.

To prawda, teraz normalnie wykonawca każe ci dopłacać jeśli ceny wzrosną, a one rosną z tygodnia na tydzień już w zasadzie.

 

1 godzinę temu, maroon napisał:

I teraz pytanie podstawowe, czy jesteś pewien, że za 10 lat będzie cię stać na Choszczówkę, czy jeszcze droższe Międzylesie? Lepszy wróbel w garści... 

 

To na pewno, ale jest jeszcze opcja trzecia. Sprzedać to teraz i dokupić od razu miejsce docelowe + klitkowate mieszkanie 35m na przeczekanie.

 

Tylko że wtedy oczywiście kilka lat mieszkania w bloku

 

  

1 godzinę temu, maroon napisał:

Jeżeli bloki cię męczą już teraz, to z wiekiem lepiej nie będzie. Opcjonalnie mieszkania z rynku wtórnego w kamienicach. Grube mury. Tylko żeby stropy nie były drewniane. 😁

Mam jeszcze jeden pomysł - mieszkanie dwupoziomowe. jeśli będzie na ostatnim piętrze, to istnieje szansa, że jeden pokój nada się na sypialnię pozbawioną "ściany z somsiadem".

Edytowane 7 Czerwca 2021 przez Januszek852

[maroon]

22 minutes ago, Kespert said:

Natomiast elektrycy to różnie - jeden walnie Ci rozdzielnię na siedemdziesiąt przełączników, drugi podepnie wszystkie gniazdka pod jeden B16 - ale będzie "tańszy".

To są opcje dla takich, co się nie orientujo 😂 Zasadniczo w budowlance jest obecnie kult dymania frajerów. Jak widać, że się klient nie zna, to się jedzie z ceną. Roboty jest tyle, że jak nie ten frajer to inny. Nie raz dostawałem wyceny z rozstrzałem po 200%. I wcale nie była to kwestia jakości, czy gorszych materiałów. 

3 minutes ago, Januszek852 said:

To prawda, teraz normalnie wykonawca każe ci dopłacać jeśli ceny wzrosną, a one rosną z tygodnia na tydzień już w zasadzie.

 

Jest na to metoda - kupujesz wszystkie materiały od razu i płacisz potem tylko robociznę. Opcja niestety niedostępna dla transzowców, a to gross kredytów. 

3 minutes ago, Januszek852 said:

 

 

To na pewno, ale jest jeszcze opcja trzecia. Sprzedać to teraz i dokupić od razu miejsce docelowe + klitkowate mieszkanie 35m na przeczekanie.

 

Tylko że wtedy oczywiście kilka lat mieszkania w bloku

Jeżeli stać cię na "docelową" lokalizację, cokolwiek to znaczy... to nad czym się zastanawiać. 

[Januszek852]

13 minut temu, maroon napisał:

Jeżeli stać cię na "docelową" lokalizację, cokolwiek to znaczy... to nad czym się zastanawiać. 

 

Powiem tak: kupiłem tamto miejsce, bo było 2x tańsze od Warszawy, a dom kosztował 75% tego, co teraz.

 

Ale potem gminy dookoła W-wy paradoksalnie podrożały znacznie bardziej, niż sama W-wa. Nawet do 100% niektóre (te bardzo tanie: okolice Błonia - z 75k na 150k przeciętnie).

 

Obecnie sam dom robi się głównym składnikiem ceny przez absurdalnie drożejącą budowę. Kiedyś 450k, teraz 600k za 100m^2 szopy. Kiedyś = zaledwie 2 lata temu.

 

Zmieniają się proporcje, przez co paradoksalnie coraz atrakcyjniejsze jest wybudowanie domu w samej W-wie - zaciera się różnica cenowa.

Oczywiście nadal jest drożej w W-wie, ale ceny niebezpiecznie zbliżają się do poziomu, w którym każdy powie "na cholerę mi 900k za tę wiochę, jeśli za 20% więcej mam już samą Warszawę". Kiedyś ta różnica była procentowo znacznie większa.

 

Sama W-wa zawsze wygrywa chociażby czasem dojazdu czy dostępnością miejskich wygód, jeśli nie jest to Olesin, Grodzisk albo inne zadupie.

22 minuty temu, maroon napisał:

Opcja niestety niedostępna dla transzowców, a to gross kredytów. 

Ja też bym musiał się zakredytować, ale teraz ponoć są lepsze warunki - wypłata w trzech transzach i nie ganiasz już z fakturami żeby bank łaskawie przelał kasę, tylko 200k na konto i róbta co chceta.

Edytowane 7 Czerwca 2021 przez Januszek852

[Kespert]

13 minutes ago, maroon said:

Zasadniczo w budowlance jest obecnie kult dymania frajerów.

Nic nowego Inwestor to synonim "dawcy".

14 minutes ago, maroon said:

Roboty jest tyle, że jak nie ten frajer to inny.

Złote żniwa. Potem szukaj wiatru w polu. Mojego GW zakontraktowałem, jak sprawdziłem gdzie mieszka...

17 minutes ago, Januszek852 said:

one rosną z tygodnia na tydzień już w zasadzie.

Normalnie - dwa lata temu - wycenę np na dach miałbyś ważną 14 dni, a za miesiąc - dostałbyś drugą taką samą. Na początku 2021 roku - ważna na 10 dni. Kwiecień/maj - trzy dni. Ostatnio widziałem wycenę na 1 dzień, oraz "wycenę na 3 godziny" - dostajesz maila o 15, jak się do zamknięcia hurtowni nie zdecydujesz, to przepadło.

10 minutes ago, Januszek852 said:

ceny niebezpiecznie zbliżają się do poziomu, w którym każdy powie "na cholerę mi 900k za tę wiochę, jeśli za 20% więcej mam już samą warszawę"

Kiedyś blacha na dach była kilka razy tańsza niż dachówka. Ale przecież służyły do tego samego celu... więc się "wyrównało". Dom z OSB i dom z cegły też zasadniczo służą do tego samego. Lokacja, lokacja, lokacja. Inny haczyk - ceny drewna w lasach, jak zobaczyłem "pierwyj sort" 2700zl/m3 w zeszłym tygodniu, to się chwyciłem za głowę. Trzeci wątek - 900k ktoś zdolności kredytowej może mieć, ale 1.1mln już niekoniecznie.

Natomiast nie do końca wierzę w wycenę 6000zł/m2 na dzisiaj. Przy 6000zł/m2 wyceny, to:

- albo wykonawca generalny żywi się fotosyntezą

- albo zatrudnia za małą ekipę, więc będzie wooooolno - następny etap się przedłuży, a wzrost kosztów pokryje inwestor

- albo zatrudnia ekipę za 2-2.5k, więc będzie takoż zrobione

- albo materiał będzie "prima sort z wysypiska"

Patrząc na to co w mojej okolicy się dzieje, sam cieszę się codziennie, że z sądami zakończyłem przeboje rok temu, i budowa dziś się zasadniczo kończy. Dziś bym sie nie zdecydował, czekałbym.

[Januszek852]

Ja mogę tylko zazdrościć niestety, po prostu nie zdążyłem. Stąd moje bóle.

[NurniF]

Działki z taką lokalizacją już nie potanieją. Te 80k zysku szybko zeżre Ci inflacja i zostaniesz w małym mieszkanku na długo/zawsze. W tej chwili jest boom na budowanie to i materiały drożeją, ale to wiecznie nie potrwa. Postawienie stanu surowego to nie jest jakiś tragiczny koszt, tym bardziej jak dom miałby być prosty. Poza tym nie wszystkie materiały drożeją równomiernie. Warto przemyśleć inwestycję pod tym kątem. W zasadzie obojętne czy postawisz ścianę z betonu komórkowego, porothermu czy maxa, bo o energooszczędności decyduje izolacja, za to różnice w cenie mogą być znaczne.

 

Potwierdzam o kulcie dymania frajerów. I tak musisz z grubsza poznać się na rzeczy, żeby wiedzieć jak bardzo Cię chcą wydymać i na czym. Potwierdzam o rozbieżności wycen nawet do 6x, co wcale nie przekłada się na jakość, powiedziałbym, że przeciwnie.

 

Dzisiejszych realiów nie znam zbyt dobrze, budowałem dobre kilka lat temu, jeszcze w kryzysie, więc miałem zupełnie inną sytuację.

 

Z drugiej strony możliwy jest scenariusz znacznego wzrostu stop procentowych, więc pętla na szyję może być znacząca. Ale to jest jednak, moim zdaniem, scenariusz na za 3-4 lata. Teraz będą stymulowali gospodarkę.

[Januszek852]

36 minut temu, NurniF napisał:

budowałem dobre kilka lat temu,

Stary, jak ja Ci zazdroszczę

 

Żeby było jasne: ja nie chcę trzymać tego 80k zysku, tylko błyskawicznie za niego kupić mieszkanie, jeśli pójdę w tym kierunku oczywiście. Tak w przeciągu 2-3 m-cy od sprzedaży chciałbym już się wprowadzać. Więc o inflację się nie martwię, nie powinna ona przy takim schemacie działania mieć większego wpływu (za krótki okres). W ten sposób uniknę też podatku dochodowego - nie trzeba go z tego co ogarniam płacić, gdy zysk idzie na nowe cele mieszkaniowe w tym samym roku. Drugą opcją jest kupno działki w samej Warszawie z uwagi na zmniejszenie się dystansu cenowego między Warszawą a ościennymi miejscowościami.

 

Czy próbowałeś wyceniać swój dom po wybudowaniu? Ten jeden element układanki, którego mi brakuje, to właśnie kwestia związana z tym, czy na takiej budowie zyskuję, tracę, czy wychodzę na zero przy odsprzedaży.

 

Jeśli razem z działką wydaję 900k, to ile mogę potem chcieć realnie za taki dom? To coś, czego nie wiem. Wy też mi oczywiście nie powiecie, bo to zależy (lokalizacja, materiały, wykończenie, czy nawet okres sprzedaży - latem drożej, zimą taniej).

 

Ale... ciekawi mnie po prostu, czy ludzie sprzedając nowe, gotowe domy narzucają na nie marżę i jeszcze na tym zarabiają. Bo wtedy lepiej budować (oczywiście skrupulatnie wybierając wykonawców), ponieważ "w razie czego" można opchnąć z zyskiem.

 

To samo pytanie do @Kespert - próbowałeś wyceny tego, co wybudowałeś poprzez wrzcenie tego na otodom czy morizon z zawyżoną ceną w stosunku do kosztów budowy?

Aha, żeby było łatwiej zobrazować, czemu myślę "bardziej o W-wie".

 

To wykres cen (za domiporta) działek z mojej miejscowości, w której kupiłem działkę:

 

 

+50% w nieco ponad pół roku.

 

A tu Warszawa Białołęka:

 

 

Też wzrost, jasne. Ale o +19%, a nie +50%.

 

Warto zauważyć, że ziemia nie drożała prawie wcale przez lata. W mojej miejscowości to wręcz taniała (uwzględniając inflację). Dopiero pandemia spowodowała bańkę cenową.

Edytowane 7 Czerwca 2021 przez Januszek852

[NurniF]

@Januszek852, nie wyceniałem. Ceny u mnie w okolicy zrobiły się kosmiczne, ponad 10k/m2. Co do budowy - kosztowała w stanie deweloperskim poniżej 2k/m2, pod klucz - grubo poniżej 4k/m2 (ze sporym nakładem własnej pracy, no ale to też nie tak, że tyrałem przy taczce. Gdybym zliczył godziny to może 3-4 miesiące by się zebrało). Wszystko jest w porządnym standardzie. Przypuszczam, że w stosunku do włożonego kapitału zyskałbym na dziś 2x na sprzedaży.

 

Przy okazji: jak zaczynałem to też była sprawa bardzo niepewna - załamanie na rynku nieruchomości, a ceny wcale tak znacząco nie spadły - zwiększyła się dostępność i możliwość uzyskiwania rabatów, oraz było mniej kłopotów z wykonawcami, co nie znaczy, że nie przechodziłem z nimi swoich przygód.

 

No i ostatnia rzecz: komfort życia jest nieporównywalny do mieszkania w bloku. Dziś podjąłbym taką samą decyzję.

Edytowane 7 Czerwca 2021 przez NurniF

[Januszek852]

4 minuty temu, NurniF napisał:

Co do budowy - kosztowała w stanie deweloperskim poniżej 2k/m2

 

Dżizas.

 

Ode mnie chcą powyżej 4k/m2.

 

 

W 2019 jeszcze było 3k/m2 co było rozsądnym kompromisem, bo ja nie umiem budować domów, więc nawet nie myślałem o robieniu czegoś samemu. Teraz +33%.

 

 

Za wykonanie SSO chcą obecnie firmy 45 - 65k PLN robocizny. Stu metrów z bloczków H+H z prostym dachem.

Edytowane 7 Czerwca 2021 przez Januszek852

[Kespert]

8 minutes ago, Januszek852 said:

To samo pytanie do @Kespert - próbowałeś wyceny tego, co wybudowałeś

Nie zrobiłbym czegoś takiego... ale musiałem sporządzić niedawno operat szacunkowy. Osobny wątek.

Działka kupiona 4 lata temu, dziś po włożeniu około 60k zł, także w koszty prawne, nadal ma zysk około 2,5x. Zapłaciłem za to 3 latami rozmów w różnych urzędach i sądach.

Po roku "realnej" budowy domu, mniej więcej mógłbym targować i czekać na kupca +70%, albo w przypadku wystawienia "na już poniżej wartości" zyskać około +40%. Specyficzny projekt ma za plus lokalizację, gdzie kilka km lokalnymi drogami mam węzeł ekspresówki, a plany MPZP żadnego osiedla na razie nie przewidują (i raczej tak zostanie, za wielu lokalnych kacyków mieszka w okolicy). Za to budowa jednorodzinnych tak się zrobiła modna w okolicy, a wolnej ziemi brak, że ludzie chodzą i jak kogoś na działce widzą, to pytają czy działka na sprzedaż

 

A teraz łyżka dziegciu. Specyficzny "styl" domu mógłby na długo zamrozić mój kapitał, gdybym nie budował od początku dla siebie. Stąd potencjalne problemy z odsprzedażą "typowej polskiej rodzinie". Druga łyżka, to utrata inflacyjna - co z tego że dostałbym +40% ceny dziś, jeśli wartość tych pieniędzy też spadła... szacując inflację, wydaje mi się że +20, +25% to realny wzrost wartości, w sumie raczej wywołany działką a nie samym budynkiem. No ale na kilka rozwiązań pod siebie się uparłem, a za chciejstwo zapłaciłem ekstra ~+15%, czego potencjalny "szeregowy kupujący" nawet nie zauważyłby.

 

29 minutes ago, Januszek852 said:

czy ludzie sprzedając nowe, gotowe domy narzucają na nie marżę i jeszcze na tym zarabiają

Osobna branża to niemal. Ale wtedy raczej można się spodziewać że ktoś wybudował "byle by stało" z nadzieją na maksymalizację zysku - takie budowy widziałem w okolicy nieraz, i raczej bym nie kupił, widząc jak i czym robili. A co do mnie, opcja sprzedaży z zyskiem zawsze wysoko u mnie się plasowała, tak jak fakt że dzięki wzrostowi ceny działki jestem częściowo chroniony przed "brakiem pokrycia zabezpieczenia hipotecznego" w przypadku wzrostu stóp.

Sumując - miałem farta z działką, więc dylemat czy nie straciłbym na odsprzedaży, nigdy mnie właściwie nie dotyczył.

[NurniF]

2 minuty temu, Januszek852 napisał:

Ode mnie chcą powyżej 4k/m2.

Nie wiem co tak podrożało, beton kupowałem po ok 200 pln/m3, stal ok 2 pln/kg, bloczki betonowe ok 2 pln/sztuka, silikat na ściany po ok 2 pln/sztukę. Ceny są może z 50% większe no ale ja te 2k/m2 podałem z dużym nadmiarem, po wydaniu 1k/m2 miałem już stan surowy pod dachem z dachówki. Cena robocizny stanu surowego otwartego była ok. 200-250/m2. Część rzeczy w ogóle nie podrożała - np kable elektryczne. Na dziś w ogóle bym się nie bawił w stawianie komina, żadnych skomplikowanych systemów ogrzewania, wszystko wyłącznie w podłodze. Nie bawiłbym się w poddasze użytkowe, wszystko w zabudowie parterowej.

[dziadek do orzechow]

9 hours ago, Januszek852 said:

Chętnie wysłucham każdej rady. Staram się na to patrzeć chłodno, ekonomicznie. Póki nie wziąłem kredytu na budowę domu, mogę zmienić jeszcze wszystko.

Powiem jako osoba, która mieszkała w jednej z dzielnic Wawy w domu, a w drugiej w 'bloku'. Obecnie na emigracji, ale z zamiarem powrotu. Dom pomagałem budować rodzicom. Kilka punktów do przemyślenia.

 

1. Dom to wygoda, ale i studnia bez dna i obowiązek. Sama budowa to gehenna, która trwa dwa lata +. Wstępny budżet możesz sobie wsadzić do dzienniczka marzeń. W obecnych warunkach dom pod wawą to nie tylko straszny koszt, ale i problem z dostepnością fachowców. Istnieje więc realne ryzyko, że nie wykończysz go na czas i przez rok czy dwa będziesz mieszkał na materacu (z uwagi na ceny i dostępność). W domu też jest zawsze coś do roboty. A to oznacza nie tylko czas ale i koszty. Moi rodzice średnio na rok wydają około 10-15tyś. na konserwacje domu (a to dachówka spadnie, a to przegląd pieca, a to elewacja itp.) Domu też nie zostawisz samemu sobie na dłuższą nieobecność.
2. Blok to z kolei potencjalne użeranie się z sąsiadami, wąchanie ich obiadów i słuchanie ich kłótni. Czasami są spory i tarcia. Z utrzymania jednakże masz wszystko w dupie. Płacisz i zapominasz, że cokolwiek trzeba zrobić. Plus, korzystasz i cieszysz się z infrastruktury, sklepów, łatwości w życiu codziennym. Coś się zepsuje - dzwonisz i ma być naprawione. Aczkolwiek, często jesteś ograniczony w swej wolności - nie możesz głośno słuchać muzyki itp. Ratunkiem na to jest wybór okolicy i osiedla.
3. Mieszkanie łatwiej sprzedasz i wynajmiesz. Dom to już problem i duży zachód. Domy nie schodzą jak bułeczki. W okolicy moich rodziców (nieskromnie powiem, że raczej bardziej luksusowe domy) dom sprzedaje się średnio rok i dużo poniżej ceny ofertowej.
4. Niektórzy mówią, że dom to cisza i spokój. Tak i nie. Czasami jest tak, że jest cicho, a potem masz niedaleko siebie budowę przez kilka lat, bo nagle każdy się buduje. Albo ktoś z rodzinką 5+ kupuje sąsiedni i 'żyje' w ogrodzie.
5. Wawa jest też kiepska - mówię to jako warszawiak. Drogo, nic specjalnego w ofercie no i te piramidalne korki. Masz dojazd koleją - świetnie, spróbuj wrócić koleją po imprezie do domu. Płacisz premię za lokalizację, ale tak naprawdę zawsze do tego dokładasz. Taxi - bardzo drogie. Samochodem też do centrum rzadko będziesz jeździł. Skończy się na tym, ze podupadnie Twoje życie towarzyskie. Przerabiałem to.

 

Alternatywą jest super mieszkanie w małym, prywatnym osiedlu z zielenią. Są takie w niektórych lokalizacjach z dobrym połączeniem do centrum, np. w Sulejówku, Piasecznie itp. Jak możesz pracować zdalnie do polecam dalsze lokalizacje. Wbrew pozorom ceny w promieniu 100km od wawy tak kosmicznie nie skoczyły. W samej warszawie ceny są już abstrakcyjne nawet dla na serio zamożnych osób.

 

 

 

 

 

 

Edytowane 7 Czerwca 2021 przez dziadek do orzechow
błąd + uzupełnienie

[jaro670]

W tym czasie nie zalecałbym budowy.

Mam kumpla który buduje dom, w pół roku z 450tyś zrobiło mu się 550 i zapał u chłopa topnieje jak majowy śnieg.

Ciężko prorokować jak będą się kształtować ceny materiałów zwłaszcza że jeszcze wymyślają jakieś brednie typu hipoteka bez wkładu własnego więc wtedy nawet żul z pod biedry będzie się budował jak tylko flaszki do skupu odda.

Jak budować to na pewno nie teraz. 

[Januszek852]

10 minut temu, NurniF napisał:

Nie wiem co tak podrożało, beton kupowałem po ok 200 pln/m3,

 

Tutaj kosztorys jednej z firm do SSO. To najtańsza oferta. Kończy się na SSO i wiele rzeczy muszę załatwiać samemu.

 

 

A tutaj oferta murarza, który grzecznościowo wycenił mi potrzebne materiały i usługi poza tojtojką zdaje się:

 

Przy czym nie wiedział, że piachu na zasypkę będzie trzeba 3x tyle, bo mam 1,2 m hummusu do wybrania i zasypania (kiepskie warunki gruntowe). I wycena na porothermie, ale już zmieniłem na H+H, bo taniej.

 

To tak informacyjnie, możesz zerknąć, gdzie jest problem.

 

 

8 minut temu, dziadek do orzechow napisał:

Masz dojazd koleja - świetnie, spróbuj wrócić koleją po imprezie do domu.

Ja nie piję i nie imprezuję w ogóle  

 

8 minut temu, dziadek do orzechow napisał:

Alternatywą jest super mieszkanie w małym, prywatnym osiedlu z zielenią. Są takie w niektórych lokalizacjach z dobrym połączeniem do centrum, np. w Sulejówku

 

Żadna alternatywa, ja mam działkę pod Legionowem, lepszy od Sulejówka pod prawie każdym względem (wygody miasta powiatowego + dojazd).

Edytowane 7 Czerwca 2021 przez Januszek852

[dziadek do orzechow]

5 minutes ago, Januszek852 said:

Żadna alternatywa, ja mam działkę pod Legionowem, lepszy od Sulejówka pod prawie każdym względem (wygody miasta powiatowego + dojazd).

Jak masz w Sulejówku działkę blisko SKM to chyba nie jest źle - 22 min do centrum i wiele pociągów Kolei Mazowieckich do wyboru do koloru. Plus, bezpośrednie połączenie na lotnisko Chopina.

 

5 minutes ago, Januszek852 said:

Ja nie piję i nie imprezuję w ogóle  

 

Jeśli tak to polecam sprzedaż dzialki i kupno siedliska.

 

@Januszek852 za 47tyś zapomnij o SSO. Hydraulik 3tyś 😂 Kierownika za 3 tyś również nie znajdziesz. Kosztorys jest nierealny, nie będę się zagłębiał w szczegóły.

Edytowane 7 Czerwca 2021 przez dziadek do orzechow
uzupełnienie

[Kespert]

23 minutes ago, Januszek852 said:

Ode mnie chcą powyżej 4k/m2.

Nadal to podejrzanie wygląda... jakbyś po połknięciu zanęty, za chwilę miał usłyszeć "Panie, ale podrożało, trza sypnąć więcej grosza". Ceny sprzed roku, powiedziałbym. Oczywiście wszystko zależy od planu, materiałów, projektu więc ciężko tak porównać. Ale trochę można:

14 minutes ago, NurniF said:

stal ok 2 pln/kg

https://kb.pl/cenniki/prety-zbrojeniowe/

 

Zwróć uwagę  @Januszek852 że koszt doszedł do poziomu, gdzie lokacja przestaje odgrywać znaczenie, jak gdzieś będzie taniej to i 500km pojedzie transport.

[Januszek852]

8 minut temu, dziadek do orzechow napisał:

za 47tyś zapomnij o SSO.

ale to jest jego oferta, on tyle chce za wykonanie SSO. Masz na myśli że za tanio czy za drogo?

 

Wrzucam ofertę kolejnego:

 

 

oczywiście powyższe to robocizna. Materiały "se sam kupujesz", bo gość nie jest generalnym.

8 minut temu, dziadek do orzechow napisał:

Kierownika za 3 tyś również nie znajdziesz.

Znalazłem kilku w tej cenie. Wielu było nawet tańszych, chcieli 2400 albo 2500.

Edytowane 7 Czerwca 2021 przez Januszek852

[Kespert]

2 minutes ago, Januszek852 said:

Masz na myśli że za tanio czy za drogo?

Okazja życia... albo zanęta.

Popatrz na stal - dziś ca 5000zł brutto, czyli wychodzi tona stali. Powinienneś mieć wyliczone ile masz ton w projekcie, przy 100m pewnie z dwie, może trzy? Właśnie.

[dziadek do orzechow]

Just now, Januszek852 said:

ale to jest jego oferta, on tyle chce za wykonanie SSO. Masz na myśli że za tanio czy za drogo?

Jest to oferta nierealna. Zazwyczaj takie oferty kończą się astronomicznym wzrostem kosztów, bo - jak Ci tutaj już ktoś powiedział - 'Panie to podrożało, a tutaj zapomniałem' itp.

 

Nie mam czasu na porównywanie detali kosztorysowych - większość z nich to i tak uber-uproszczone wypociny.  Materiały policzyć możesz samemu, ale zawsze dodaj 20% (część Ci ukradną, a część zepsują). 1h hydraulika/eletryka, który nie jest partaczem to min. 120-150zł + podatki i dojazdówka. Kierownik budowy to w wawie min. 5tyś za całość o ile takowego złapiesz, bo na takie małej projekty to rzadko komu się chce chodzić...

 

 

[Januszek852]

3 minuty temu, Kespert napisał:

Okazja życia... albo zanęta.

tzn. za tego gościa mocno ręczyła moja architekt. Więc wała bym nie przewidywał raczej. Przy czym to poza tym 47k to jego szacunki, to może być z dupy całkiem. Tylko to 47k jest jego ofertą.

1 minutę temu, dziadek do orzechow napisał:

Kierownik budowy to w wawie min. 5tyś za całość o ile takowego złapiesz, bo na takie małej projekty to rzadko komu się chce chodzić...

Nieeee. 3k to normalna cena. Do kogo bym nie dzwonił to okolice 3k podawał. A dzwoniłem do dziesięciu. Z olx czy gumtree, bo niby skąd mam ich brać? Nie mam znajomego budowlańca.

Edytowane 7 Czerwca 2021 przez Januszek852

[NurniF]

to są bardzo zgrube szacunki. Ja bym nie papował dachu, nie stawiałbym komina w ogóle, a już systemowego w szczególności. To samo ze stropem. Ile Ty chcesz tych metrów mieć ? 12k za strop z terivy? Serdecznie polecam strop lany jeśli już koniecznie chcesz mieć poddasze. Widzę, że ceny powariowały. Np stal i po 5 pln/kg i po 3,30-340 (https://allegro.pl/oferta/stal-zbrojeniowa-pret-zebrowany-fi-6-8-10-12-16-20-10789254945).