Na co zwracać uwagę przy zakupie działki - poradnik

[Januszek852]

Hej, na życzenie @spacemarine postanowiłem napisać parę słów o gorącym obecnie temacie.

 

Temat będzie z perspektywy osoby szukającej koło Warszawy. Więc ceny i sytuacja dotyczy tej okolicy, ale podejrzewam, że w okolicy Wrocławia, Krakowa czy Gdańska będzie z grubsza podobnie.

 

Wielu z nas zastanawia się nad budową. Pierwszym i najważniejszym etapem, ale jednocześnie najtrudniejszym, najdłuższym i najbardziej chyba frustrującym - jest szukanie działki. A dzieje się tak z tego powodu, że gros działek obsługują agencje nieruchomosci, którym od dobrobytu (związanym z monstrualnym popytem) poprzewracało się w głowach. Ale jeszcze do tego wrócimy.

 

Na start - i to trzeba od razu powiedzieć - obecnie (na dzień pisania tego tekstu, tj. lipiec 21) działki są w trakcie bańki. W wielu miejscowościach pod miastami (zwłaszcza w takich, gdzie dotąd ceny były zachęcające) doszło w ciągu zaledwie roku do podwyżek rzędu 50%, albo nawet i więcej.

 

Na przykładzie miasta Halinów pod Warszawą (powiat miński):

 

Tego typu wykresy zauważymy w wielu miejscach. Typowo, w lipcu 2020 zaobserwujemy nagłe przyspieszenie, które nie wyhamowało i w wielu okolicach można obejrzeć nawet 50% wzrostów rdr.

 

Oczywiście nie zniechęcam nikogo do zakupu li tylko z uwagi na wzrost cen ziemi, ale trzeba mieć na uwadze, że obecny moment równie dobrze może być topką. Tłumaczę to sobie następująco: ludzie masowo poodchodzili na zdalną. Ale kto miał na nią isć - już poszedł. Kto z tego powodu zapragnął domu - już kupił działkę i zaczyna budowę. Czyli widzimy najpewniej topkę, lub jej okolice, chyba, że będzie kolejny lockdown. jeśli nie, to z racji powrotu do biur - no i szalejącej drożyzny - popyt pewnie stopnieje, a ceny zaczną spadać.

 

Natomiast, jeśli jednak zechcemy szukać działki - to garść porad:

 

- Działki najlepiej szuka się zimą. Konkurencja wtedy jest najmniejsza (ludziom nie chce się jeździć po mrozie lub oglądać po ciemku - dni krótkie). Zdejmowanych wtedy z portali typu otodom czy morizon jest wiele "leżaków", które zwyczajowo wystawiane są na wiosnę, i ściągane jesienią. Takiej działki i tak nie chcemy - zwykle jest za droga i z jakąś wadą - chcemy kupić okazję, czyli coś, co pojawiło się nagle, bo właściciel po prostu potrzebuje kasy. Wtedy jest największe pole manewru w negocjacjach.

 

- Agencje nieruchomości to rak. Ich rola bardzo często ogranicza się do wskazania adresu, i chcą za to typowo 3% wartości działki. Od nas, a od sprzedawcy kolejne 3%. Czyli działka jest tak naprawdę o kilka % droższa, a pasożyt zgarnia za nic kilkanaście-kilkadziesiąt tysięcy! Ta kwota mogłaby zostać zdjęta z nas w drodze negocjacji z właścicielem, ale trafi do kieszeni agenta. Niestety, bardzo często ludzie niejako z domysłu podpisują z agencją umowę. Natomiast jeśli monitorujemy rynek, np. zimą, to często pierwsze wystawienie ogłoszenia jest bezpośrednie. I wtedy trzeba atakować. Od razu. Oczywiście jeśli działka jest tego warta, to pal sześć prowizję agenta. Kolejnym problemem jest stosunek agencji do klienta. Mają tak dobrze (z uwagi na popyt na działki), że są opryskliwi, niedbali i niesłowni. Kiedy mówią "sprawdzę i oddzwonię", to w 99% przypadkach nie oddzwaniają. Zwykle nie wiedzą nic o nieruchomości i nie są w stanie nawet podstawowych informacji przekazać. Mógłbym przygotować tutaj czarną listę, ale nie wiem, czy mi wolno, tj. czy forum może mieć przez to nieprzyjemności za "czarny PR", chociaż z chęcią wskazałbym największych olewaczy... może @Mosze Red coś powie więcej na ten temat.

 

- To pewnie wiadome, ale najważniejsza jest lokalizacja. Tylko że każdy inaczej to rozumie. Zadaj sobie na start pytanie - czym chcę dojeżdżać? Czy jestem OK z komunikacją miejską, czy też generalnie poruszam się samochodem i tylko tego oczekuję? Jak często muszę jeździć? Codziennie, czy rzadko, bo np. pracuję zdalnie albo hybrydowo? Odpowiedź na to pytanie warunkuje miejsce, którym powinniśmy się zainteresować. Osobie niezmotoryzowanej nie przyda się na nic działka w okolicy wjazdu na autostradę i na odwrót, osoba dojeżdżająca pociągiem za nic nie potrzebuje trasy ekspresowej, ale za jej obecność dopłacisz, czy potrzebujesz, czy nie...

- Zarówno dojazd pociągiem, jak i samochodem mają wady i zalety. Pociąg jest zwykle znacznie szybszy (nawet 3-krotnie) i tańszy. Natomiast jest często obładowany ludźmi (czasem nie ma gdzie usiąść), no i ma to do siebie, że przyjeżdża, gdy chce. Może się spóźnić, a czasem się zepsuje i w ogóle nie przyjedzie. Wtedy masz problem. Samochód jest bardziej przewidywalny, natomiast przygotuj się na korki, chamstwo na drogach, dłuższy czas dojazdu, no i koszty. Moim zdaniem najlepiej sprawdza się model hybrydowy. Do pracy (w godzinach szczytu) pociągiem. W weekendy do lasu, do znajomych czy np. do klubu sportowego - samochodem. Wtedy nie ma takich korków i śmigniesz raz-dwa. Można też dojeżdżać samochodem do stacji typu park&ride, ale akurat Warszawa ma kiepskie miejsca parkingów P&R. Na przykład jeden jest w dzielnicy Wawer, koło stacji PKP Wawer. Tylko że zanim przebijesz się przez wszystkie uliczki do tej stacji (tkwiące w korku, rzecz jasna), to minie sporo czasu. Tak to jest, gdy P+R umieszcza się wewnątrz miasta zamiast na skraju.

 

- W zależności od tego, co wybrałeś - masz teraz przed sobą olbrzymią pulę działek. Pierwsze, co rzuci ci się w oczy, to rozjazd cen. W jednym miejscu 10km od Warszawy działka kosztuje 150 000, w innym - 950 000. Wielkość taka sama. Wszystko bowiem zależy od tego "po ile działki tu chodzą". Często nie ma to nic wspólnego z rzeczywistymi walorami miejscowości. Tzn. czasem okolica jest przeraźliwie droga, ale ... nic nie oferuje sobą. Dzieje się tak, gdy jest ona w większości zabudowana. "Stare osiedla" kosztują najwięcej, a jednocześnie najwolniej zmieniają ceny - bo już są drogie. Moim ulubionym przykładem są Michałowice koło Warszawy. To niewielkie miasto między trasami ekspresowymi wiodącymi do Warszawy, przebiega przez nie również trasa kolejki WKD. Ceny - poniżej 500 000 PLN trudno kupić działkę 1000m^2, zwykle drożej. A cała miejscowość, bez urazy dla lokalsów, niewiele sobą prezentuje. Jest położona na starych terenach porolnych - lasu w okolicy w ogóle nie uświadczysz, same pola uprawne. W miejscowości jest wszystko potrzebne do życia - sklepy, poczta, etc. - ale też nie ma nic specjalnego, ot, parę warzywniaków, bazar i jakieś domki. Płacisz tam głównie za to, że większość działek została zabudowana, a właściciele pozostałych gwałtownie podnieśli ceny... o ile takie miejsce nie jest dla Ciebie związane np. z jakimś sentymentem (wychowałeś się tam powiedzmy), to ja bym odradzał. Te same rzeczy dostaniesz często w miejscowości z przysłowiowej "drugiej strony miasta", tylko 2-3 razy taniej.

 

- Położenie działki to nie tylko kwestia dojazdu do pracy. Zastanów się, jak innymi niezbędnościami. Planujesz bombelki? Dobrze by było, gdybyś nie mieszkał wtedy przy ruchliwej drodze bez chodnika, bo będziesz się bał wypuścić je z domu. Dobrze by też było, gdyby w pobliżu było przedszkole, szkoła... pamiętaj, że dla bombelka zostaniesz darmową taksówką. Jeśli w okolicy nie ma rozrywki dla bombelków, to będziesz dzień w dzień woził kaszojada do szkoły, do kumpla, na zajęcia pozalekcyjne... w jedną stronę i drugą. Ałć. Jeśli wychodzisz z pracy o 17:00, to raczej nie chcesz do 20:00 wozić bombelki po okolicy..

 

- Okolica, słowo klucz. To, co wystawiają ludzie, często jest na sprzedaż, bo w okolicy jest coś, co uniemożliwia bądź utrudnia normalne funkcjonowanie. Gdy znajdziesz działkę, koniecznie wygooglaj następujące rzeczy w jej okolicy:

a) linie wysokiego napięcia. 400 kV, przez zjawisko ulotu, wydaje z siebie bezustanny odgłos smażenia, słyszalny z 200 metrów. Nie chcesz mieć tego koło domu.

b) trasy ekspresowe i obwodnice. Tutaj BARDZO częsty wał - tania działka w ładnej okolicy, tylko właściciel Ci nie powie, że 200m dalej powstanie trasa ekspresowa. Jak nie sprawdzisz, to się nadziejesz.

c) wysypiska śmieci, oczyszczalnie ścieków, zakłady przetwórcze i RIPOKi. Takie miejsca potrafią jebać drażniącym smrodem na aż kilka kilometrów!! Tutaj rzeczywistość, która Cię czeka, gdy zignorujesz takie miejsce w pobliżu: https://tvn24.pl/tvnwarszawa/najnowsze/mial-byc-zapach-laki-a-jest-smrod-125883 . Powodzenia w pikietowaniu, bo przemysł śmieciowy kontrolują konkretni i umocowani politycznie ludzie - praktycznie nie da się ich zaorać, a miasta toną w śmieciach i nie mają wyboru.

d) Domy weselne. Łupu-cupu i pijani ludzie w bliskiej okolicy w każdy piątek i sobotę? Tak, każdy o tym marzy!!! koniecznie sprawdź też restauracje. Niektóre oferują usługi weselne. Pod żadnym pozorem nie kupuj działki w pobliżu. Kilkaset metrów to mało, powinno być z kilometr od takiego miejsca.

e) Lotniska. Są tutaj dwa aspekty: trasy podchodzenia samolotów do lądowania oraz strefy zrzutów paliwa. To pierwsze jest jasne: gdy na pasie nie ma miejsca, samolot robi kółko dookoła lotniska. To kółko może być nad Twoim domem, a nisko lecący samolot jest głośny i upierdliwy. Zrzut paliwa to sprawa dyskusyjna. Lotnicy twierdzą, że to odparowuje w locie. Ja, jako inżynier związany z transportem śmiem twierdzić, że najlepiej po prostu nie mieć domu w strefie zrzutu paliwa, niezależnie od tego, co lotnicy uważają. To też tyczy się miast, nad np. dzielnicą Ursus w Warszawie przechodzi właśnie strefa oczekiwania samolotów na podejście do lądowania. Lecą tam nisko i NAPRAWDĘ głośno.

f) Linie kolejowe. Piszę o tym, chociaż jako kolejarz dla mnie to żaden problem. Hałas, jaki generuje pociąg jest sporadyczny i o częstotliwości, która łatwo "stapia się z tłem" - jest to, zwłaszcza z daleka, dość neutralny szum. Nie demonizowałbym kolei, bo często są w jej okolicy znacznie tańsze działki. Natomiast unikaj jak ognia działek przy samych stacjach. Zapowiedzi głosowe zgodnie z dyrektywą UE teraz w zasadzie muszą być, a one są głośne i denerwujące. I słychać je z daleka. I muszą takie być, ich głośność wynika z regulacji europejskich. Unikaj też działek przy przejazdach. Zgodnie z instrukcją prowadzenia ruchu kolejowego, maszynista musi zatrąbić w określonym miejscu (oznaczonym znakiem). MUSI, czyli będzie trąbił o 3:30, a każdy chyba wie, ile decybeli ma pizgot kolejowej trąby Nie chcesz mieć tego koło domu.

g) Linie ciepłownicze i naziemne elektryczne. Chociaż niskie napięcie nie jest dużym kłopotem (nie hałasuje), to na bank będzie zmniejszenie Twoich uprawnień - dostanie je w księdze wieczystej zakład energetyczny i ciepłowniczy. Musisz im udostępnić wtedy działkę nieodpłatnie do robót. Szczególnie rury ciepłownicze to kanał,bo jak coś się rozszczelni, to masz poważnie przejebane. To są często przesyły pod dużym ciśnieniem i może ci się nawet stać krzywda, albo Twój dom zostanie poważnie uszkodzony. A czasami normalnie mi wciskano działki z rurami ciepłowniczymi na połowie terenu.

h) nieoznaczone odwodnienia i zasypy. Brzmi absurdalnie, ale może się okazać, że przez Twoją działkę przebiega jakiś kanał, odwodnienie, które jest "czyjeś" (np. miasta) i nie dostaniesz w jego bezpośredniej okolicy pozwolenia na budowę. Bo nie. I miłego sądzenia się.

i) Pato-domki. Generalnie małe, stare nory ze znaczną ilośćią budynków gospodarczych. Jakieś garaże, komórki, szopy. Bardzo często w takich miejscach gnieżdżą się jak bazyliszki bezrobotne patusy. Nie chcesz ich mieć za sąsiadów.

 

- Powyższe nie występuje? Super! czas zająć się stanem prawnym działki. To jest krótka piłka - pytamy o księgę wieczystą (KW). Nie ma KW, bądź właściciel/agent nie chce podać? NARA! W księdze wieczystej najważniejsza jest część dotycząca zmniejszeń własności oraz - przede wszystkim - hipoteki. Na części działek będzie "normalna" hipoteka i nie jest to nic strasznego (u notariusza spisuje się, że kwota zakupu idzie na poczet zaspokojenia potrzeb wierzyciela), ALE jeśli tego nie dopilnujesz, to czeka Cię przyjemność przejęcia hipoteki. Bo ona jest nałożona na konkretny obiekt/działkę, a nie na właściciela. Gorzej, jeśli zobaczysz coś, co nazywa się HIPOTEKA PRZYMUSOWA. To oznacza różne potencjalne nieprzyjemności - od odmowy kredytowania przez bank, aż do natychmiastowego wejścia pana komornika. Generalnie dobra zasada: jeśli zakup jest za mniejszą kwotę, niż na działce jest ustanowiona hipoteka - przemyśl to pięć razy, a jeśli na działce jest hipoteka przymusowa - daruj sobie.

 

- Teraz garść formalności. Działka musi mieć dostęp do drogi publicznej. Jak nie ma, to można ją uzyskać w drodze ustanowienia służebności przejazdu (np. przez czyjś teren), tylko czy chce Ci się z tym pierdolić, bo to nie jest wcale takie proste? Kolejny aspekt, czasem pomijany przez potencjalnego nabywcę, to szerokość tej drogi. Ma być zgodnie z ustawą, czyli ma się zmieścić tam wóz strażacki z lusterkami - 5 metrów. Jak nie ma pięciu metrów, to zapomnij o zakupie, bo nie dostaniesz pozwolenia na budowę. To BARDZO częsty wałek - źle tyczona działka, np. na tyłach większej posesji z za wąską drogą. Takie miejsce olewamy, chyba, że masz ochotę pisać do samego ministra o odstępstwo od warunków technicznych. Ale uprzedzam, że jak nie znajdziesz strażaka, który podpisze, że będzie ci pożar domu na rowerze gasił - to się nie zgodzi, a na dodatek on nie ma żadnych ram czasowych narzuconych przez ustawę na odpowiedź. Więc miłego czekania rok+. A od jego decyzji nie przysługuje odwołanie. A skoro już mówimy o drodze, to pamiętaj, że ona często jest prywatna. A prywatną drogę musisz odśnieżać samemu. Jeśli Twoja działka jest na końcu, to jak sąsiad nie odśnieży swojego kawałka z przodu, to masz problem - albo robisz za niego. Jeśli droga jest gminna, to możesz mieć to w dupie, bo robi to gmina za Ciebie.

 

- Tutaj warto nadmienić, że jak masz chodnik, to też go musisz odśnieżać, na całej długości jego przylegania do Twojego terenu. Pamiętaj, że jak ktoś się wywali na niedośnieżonym chodniku przyległym do Twojej działki, to możesz dostać pozew. Ba szczęście większość nowych działek nie ma chodników, bo gminy wcale się nie palą do ich budowania na typowej drodze dojazdowej.

 

- Kolejna formalność to oczywiście typ działki. Bardzo często natkniemy się na działki rolne. W obrębie miasta odrolnienie takiej działki będzie praktycznie automatyczne - miasta nie służą do produkcji rolnej. Z tego, co wiem, urząd nawet nie może odmówić. Ale jeśli kupujemy na wsi... no to już ZALEŻY. Jeśli w okolicy stoją domy jednorodzinne, to mamy silny i trudny do zbicia argument. Warto niemniej sprawdzić, jaka jest klasa ziemi. Jeśli jest wysoka, to czeka nas przepychanka z KOWRem który ma prawo pierwokupu, a chętnie wcale ziemi nie oddaje. No i wreszcie - polityka danej gminy. Są takie, gdzie niedawno zmienił się wójt, z przychylnego zabudowie na lobbystę rolniczego, i będzie robił wszystko, by Cię nie odrolnić. Sam proces odrolnienia trwa - są na ten temat masy opracowań w sieci. Zasada jest prosta - o ile chcemy budować szybko, to terenów rolnych na wsiach nie kupujemy. Aha, no i oczywiście są limity powierzchni, które obejmują nie-rolników. Jeśli nie jesteś rolnikiem, możesz kupić maks 1 hektar. Powyżej nie możesz i nie ma zmiłuj.

 

- Jeśli działka się nadaje, to patrzymy, czy obowiązuje plan zagospodarowania. Nie ma za bardzo od niego odstępstw. Powiedzieli, że ma być dach dwuspadowy, a Ty chcesz płaski? sorry, Gregory. Ma być dwuspad. MPZP jest dobry, bo chroni Cię przed powstaniem w okolicy czegoś, czego nie chcesz, np. smrodliwej fabryki. Jak go nie ma, to musisz wystąpić o WZ. To realnie minimum 6-9 miesięcy oczekiwania. Pamietaj, że istnieje coś takiego, jak zasada dobrego sąsiedztwa. Jak działki obok są niezabudowane, to urzędas odmówi i nic nie zbudujesz. Tutaj więcej: https://rynekpierwotny.pl/wiadomosci-mieszkaniowe/czym-jest-zasada-dobrego-sasiedztwa/9414/

 

- Teraz patrzymy na wymiary działki. Przepisy są jasne : działka zwykła oznacza, że ma być 4m do krawędzi działki od domu, 3m gdy ściana nie ma okna. Dotyczy rzecz jasna każdej ściany. Czyli od planowanej szerokości domu odejmujesz te metry i wtedy wiesz, czy on się tam w ogóle zmieści. Aha, to się liczy z wszystkim - styropianem i tynkiem, a to potrafi mieć, sumując obie strony domu - dobry metr, więc dolicz to. Wyjątkiem jest, gdy w planie zagospodarowania jest odstępstwo od tego. Jaka to działka jest "niezwykła"? ano taka, która ma <16m. Tam jest "zabudowa na wąskiej działce" i możesz mieć tak:

* bezpośrednio przy granicy działki ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

* w odległości mniejszej niż 3 m, lecz nie mniejszej niż 1,5 m ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych.

Czyli wciśniesz się jak dobrze zakombinujesz z projektem nawet na parówkę 12m, no i mamy też absurd - działka o 15m szerokości jest lepsza od tej z 16m szerokości. Na pierwszej wchodzą powyższe ulgi od wymagań, na drugiej ni chuja.

Wiele osób uważa, że wąskie działki są tańsze, bo wiele projektów domów odpada. Z mojego doświadczenia - wcale nie. Właściciele chcą podobną kasę z metra i za nic ich nie obchodzi, że odpada część projektów - i tak znajdzie się frajer. Ale jeśli działka jest NAPRAWDĘ wąska, to wtedy już czasem odejmują. Jeśli chcesz przejść mentalną gimnastykę z architektem i wybudować dom bez okien po bokach o szerokości pokoju z korytarzem - to możesz ugrać konkretną sumę na takiej działce. Oczywiście pytanie, czy warto. Potencjalny nabywca Twojego domu,w przyszłości, będzie mniej wyrozumiały, niż Ty.

 

- Okoliczna infrastruktura jest kolejnym aspektem. Chcesz dymać 20 minut do sklepu? Pewnie nie. Zwróć uwagę na to, gdzie są podstawy życia - jakiś warzywniak czy żabka, byś nie musiał po bułki zapierdalać pół godziny w śniegu i deszczu (albo musiał odśnieżać pierw ulicę, by wyjechać samochodem). Zobacz, gdzie jest najbliższa przychodnia, bo czasem się choruje, a z gorączką 39 stopni nie będziesz myślał o tym, w której z sąsiednich gmin znajdzie się jakiś lekarz. Sprawdź inne typowe dla siebie udogodnienia - jeśli aktywnie trenujesz boks, to popatrz, gdzie jest najbliższy klub bokserski, żebyś nie musiał zrezygnować ze swojego hobby. Złota zasada: jeśli Twoja miejscowość jest przyklejona do większego miasta, najlepiej powiatowego - to na 99% tam będzie wszystko. Jeśli nie, to możesz zostać zmuszony do popierdalania kilkadziesiąt kilometrów do miasta wojewódzkiego, albo do rezygnacji z zainteresowań.. no i jeśli prowadzisz życie towarzyskie, to weź pod uwagę, czy Twoi znajomi mają do Ciebie sensowny dojazd. Nikomu się nie chce dymać 40km pociągiem, by posiedzieć u Ciebie na piwku. Jeśli social circle jest dla Ciebie istotne, to zadupie odpada z definicji.

 

- Teraz trzeba rozważyć inne aspekty infrastrukturalne. przede wszystim media. Działki w Polsce w 99% są nieuzbrojone. Jeśli ktoś pisze "uzbrojona", to na ogół ma na myśli pobliskie przyłącze, np w ulicy, a nie faktycznie doprowadzone do działki. Jest pięć rzeczy, które trzeba wziąć pod uwagę:

a) Prąd. Jeśli Twoja działka wymaga budowy przyłącza, to na ogół zostanie ono wybudowane, ALE nie gdy "nie istnieją po stronie przedsiębiorcy techniczne lub ekonomiczne warunki przyłączenia, jak również gdy nowy odbiorca nie spełnia warunków przyłączenia". Innymi słowy, gdy jesteś gdzieś naprawdę daleko, to zakład może odmówić. I wtedy jesteś w ciemnej dupie. Pamiętaj również, że na przyłącze trzeba czekać. Długo. Jak kupisz dziś działkę, to prąd docelowy będzie za 1.5 - 2 lata. Do tego czasu będziesz musiał brać od somsiada, budować na agregacie, albo przyłaczyć plac budowy. Z czego budowa na agregacie swoje kosztuje, prąd od somsiada jest nielegalny, a przyłączenie placu budowy robisz własnym kosztem. Jeśli elektryk ma zrobić ci 200 metrów łącza przez sąsiednie działki, rowy, drogi i kanały, to pierdolnie Ci odpowiednią stawkę, np. 20 koła. Prąd jest zwykle małym problemem finansowym, ale dużym czasowym. Sam mam wystawiony termin "na za 1,5 roku", mimo, że linię podziemną mam pod płotem, a słup stoi na działce obok. Wykonanie przyłącza tymczasowego o długości 10 metrów? 3000 PLN. 3 tygodnie.

b) Gaz. Nie każdy chce, i nie każdy ma, ale gaz jest obecnie najwygodniejszym "bezobsługowym" ogrzewaniem wody i powierzchni użytkowej. Na gazie mały dom nie będzie kosztował Cię więcej, niż 2000-2500 PLN rocznie, co często jest kwotą mniejszą, niż ta którą opłacają ludzie w blokach za ciepłą wodę i kaloryfery. Jest jednak małe ale - uwolnienie cen gazu (2024) może niestety sprawić, że szybciutko będziesz przerzucał się na kocioł elektryczny. No i samo łącze gazowe jest drogie w chuj. Licz 200 zł za każdy metr rury. Masz gazociąg 100m od domu? No to nie masz gazu. Gazownia Ci odmówi i możesz ją cmoknąć. A jak się zgodzi, no to dostaniesz odpowiedni rachunek.

c) Woda. Tutaj możesz brać ze studni, ale najpierw spytaj sąsiada, jak głęboko jest woda. Jak na 40m, no to będzie wesoło. Woda często wymaga uzdatnienia, np. na mojej działce jest za dużo manganu, a woda jest czarna. Instalacja uzdatniająca kosztuje. Trzeba ją serwisować, a wodę okresowo badać. Wodociąg jest generalnie lepszym pomysłem, ale oczywiście - jak powyżej - jak masz daleko, to dostaniesz odmowę, a jak niezbyt daleko, to 150 zł za metr rury.

d) Ścieki. Szambo śmierdzi, kosztuje kilka tysięcy na starcie, a każdy przelot szambodżeta uszczupli Ci portfel nawet o 300 zł. Jak masz cztery osoby w domu, to będzie przelatywał co miesiąc. Dlatego naprawdę chcesz kanalizację. Koszty miesięczne są wielokrotnie niższe. Niestety, w Polsce kanalizacja jest w cenie złota. Wiele gmin w ogóle jej nie ma. Ba, nawet sama Warszawa na większości terenów willowych jej nie ma - i nie pali się do jej budowy. Koszt jak wyżej.

e) Internet. Światłowód w PL to często marzenie ściętej głowy. Powiatowe Legionowo nie ma światłowodu dostępnego pod każdym adresem. Twoja wieś pewnie też nie będzie. Rozwiązania są trzy. Stara neostrada - wolna, na przepalonych liniach telefonicznych, ale bez limitów. 5G - dopiero raczkuje i wiele miejsc nie ma zasięgu, ale limity są jeszcze znośne, chociaż niestety wciąż są. I najgorsze 4G - jest dostępne w większości miejsc, ale masz drakoński limit, np. 200 GB - trzy filmy 4K obejrzysz na netflixie i zonk, zużyte. Potem masz "lejek" - jakieś 100 kb/s, przy którym w obecnych czasach sobie możesz wejść na interię. Po 3 minutach oczekiwania. Powodzenia. Możesz składać wniosek o zapotrzebowanie na stronie UKE i orange o światłowód, ale jak nie namówisz sąsiadów, to nic nie wskórasz.

 

- Teraz kolejny aspekt infrastrukturalny - stan drogi. Urocza działka w lesie przestanie być urocza, gdy w przypadku deszczu będziesz mógł po niej jechać wyłącznie quadem, a brak latarni sprawi, że myszka bez Twojej obecności będzie obawiać się wyjścia z domu. Dobrze, gdy ulica ma oświetlenie i chociaż destruktem jest pokryta. Droga gruntowa oznacza w 9 przypadkach na 10 głębokie błoto podczas ulewy, gdzie bez gumofilca suchą stopą nie przejdziesz, a Twój mobil może się zakopać. Jak jest ciemno, to i o dzieci strach, i o myszkę. Zboczeńców nie brakuje na tym świecie.

 

- No i dotarliśmy do ostatniego (chyba) aspektu. SOMSIEDZI. nawet najcudniejsza działka będzie utrapieniem, gdy somsiad jest świrem, albo urządza bezustanne i całonocne juble na 50 osób, zbiera i znosi śmieci, albo grozi innym siekierą. Dobrze jest podpytać kogoś z okolicy, 99% problemów wyjdzie od razu. A jak ktoś będzie się do nas sapał przez płot, to wiadomo - czubek, i lepiej nie mieć z nimi nic wspólnego. Same imprezy, czy inne hałasy typu grille, są w domach do ogarnięcia. Budujesz wentylację mechaniczną - nie musisz otwierać okien, a nawet nie powinieneś, bo ona wtedy traci sens. Wtedy wstawiasz okna o dobrej tłumienności, i somsiada masz w dupie. O ile oczywiście nie robi on tam jakichś spędów na sto osób z głośnikami 1000W na 90% mocy, bo na to nic nie pomoże.

 

Jak widać, zabawa jest przednia. Niestety, przy obecnym stanie dogęszczenia, większość działek ma jakiś feler. Znaleźć "idealną" się da, ale wtedy cena, cena, cena... wiele osób odpada na etapie szukania działki. Jest drogo i chujowo. Ile ja obejrzałem działek, nim kupiłem swoją? hmm... na liście miałem 117, w sprawie których przynajmniej dzwoniłem. Obejrzałem kilkanaście. Czy moja jest idealna? no nie jest. Mam obok dom dziecka 😂 Ale tutaj maksymalna uciążliwość to siedzący 50m od mojego domu szczyl słuchający hip-hopu z telefonu. Podejrzewam, że przeciętny sąsiad może dać o się o wiele bardziej we znaki. Ale wszystko inne było OK. Szukałem 16 miesięcy. Tak, jest aż tak źle. A na dodatek jest drogo. Zwłaszcza teraz. Jeszcze w 2017 były piękne działki w samym Legionowie w cenie 250 000 - 300 000 k. Leśne, ze starodrzewem, blisko stacji kolejowej, wszystkie media. Dziś? Zapomnij. Pierwsza rzecz - w ogóle ich nie ma w sprzedaży. Po drugie - jak już są - szykuj grubo ponad pół melona za 1000m^2. Bliżej 600-700k. Takie czasy i takie życie, drogi kolego.

 

Pytajcie, jeśli pojawią się jakieś pytania. @niemlodyjoda mam nadzieję, że się przyda

Edytowane 17 Lipca 2021 przez Januszek852

[spacemarine]

Czyste złoto, dziękuję

[niemlodyjoda]

@Januszek852 - dziękuję - kawał rzetelnej wiedzy. Przeczytałem, czas przegryźć i dopytywać

[maroon]

W zasadzie nic do dodania. 

 

Moze tylko to, że okazje zazwyczaj są z ogłoszeń na słupach i drzewach. Ja zrobiłem dobrych kilkaset km po okolicy w zimie, zanim trafiłem na niepozorną tabliczkę "sprzedam". 

 

Drogi prywatne to w ogóle jest czeski film. Problemy ze wszystkim, od odśnieżania, na łataniu dziur skończywszy. Chcesz kosteczkę i latarenki? Proszę bardzo, po 40 tysi od somsiada... Ach, pan spod nr 12 nie chce się dorzucić? A to sorry, nie będzie kosteczki, będzie błotko... 

 

Zdecydowana większość działek obecnie dostępnych jest przy drogach prywatnych. 

 

Z kolei droga gminna nie zawsze też jest błogosławieństwem. Po asfalcie jeżdżą rajdowcy, jak nie ma utwardzenia i jest mało domów, to można na asfalt i 30 lat czekać. 

 

Trzeba uważać na działki na terenie Natura 2000 - praktycznie nie do zabudowy. Chcesz piękną działkę przy lesie? Ok, ale pamiętaj, że budynek musi być min. 12 metrów od linii drzew. 

 

Działki "krzywe" ze spadkami... Oglądałem "okazję" gdzie było 8 (osiem) metrów różnicy poziomów pomiedzy jednym rogiem a drugim. Koszty niwelacji terenu i indywidualnego projektu oraz fundamentów będą astronomiczne. 

 

Piękna działka zarośnięta na gęsto sosenkami? Super, ale koszty oczyszczenia to będzie kilkanaście tysięcy. 

 

Trzeba oglądać wszelkie dokumenty planistyczne i rozwojowe gmin. I wtedy może się okazać, że obok naszej działki planowana jest linia 220kV lub jakieś inne smaczki. Tak mi odpadło ładne 3000m2.

 

Nie należy bać się działek nieforemnych, np. w kształcie trapezu, mają często niższą cenę. Podobnie działki narożne z drogami, bonusem jest brak sąsiada z jednej strony i możliwość zrobienia dwóch wyjazdów, minusem najczęściej nieprzekraczalna linia zabudowy od obu dróg  a więc mniej miejsca na działce. 

 

Należy uważać na typ terenu letniskowy (L, ML) w planach zagospodarowania. Są gminy (np. Wieliszew k/Warszawy), które żyją z dużo wyższych podatków od nieruchomości letniskowych. 

 

Grunt na działce. Jeżeli jest podmokły lub bezpośrednio pod glebą glina, to liczmy się z duuuużo większymi kosztami fundamentów i koniecznością robienia badań geotechnicznych. 

 

Działki na terenach objętych nadzorem archeologicznym... zapomnieć, nie ważne jak bardzo okazyjne. 

 

Ogólnie, to w okolicach dużych miast za sensowne pieniądze nie ma już sensownych działek. Warto rozważyć za i przeciw działki w odległej miejscowosci, ale np. tuż przy stacji PKP lub trasie szybkiego ruchu. W okolicach Warszawy rekordy teraz bije Świercze (przy linii kolejowej na Gdańsk, za Nasielskiem) oraz Załuski, miejscowość przy trasie S7 w połowie drogi z Warszawy do Płońska. Tam jest jeszcze duży wybór. 

 

Aaa, jeszcze ważne. Jeżeli tuż obok dew buduje osiedla kopiuj- wklej, to wiedz, że będzie prawie jak w blokach - umc, umc i ryki gówniaków od rana do wieczora. Domki klony są najtańsze i przyciągają rodziny wielodzietne, często pińcet plusy z typowymi Karynkami i Sebixami.

Edytowane 17 Lipca 2021 przez maroon

[slavex]

Dobrze jak działka sąsiaduje z działką należąca do gminy/miasta, posiadającą wszystkie media. 

 

Załatwienie pozwoleń od "somsiadów" na puszczenie wody, gazu, kanalizacji i innych instalacji po ich działkach to istny labirynt. Książkę by o tym napisał i niejedną wódkę przy rozmowach na ten temat obalił. 

 

Edytowane 17 Lipca 2021 przez slavex

[maroon]

15 minutes ago, slavex said:

Załatwienie pozwoleń od "somsiadów" na puszczenie wody, gazu, kanalizacji i innych instalacji po ich działkach to istny labirynt. Książkę by o tym napisał i niejedną wódkę przy rozmowach na ten temat obalił. 

 

Geoportal twoim przyjacielem. 

 

Najlepszy somsiad, to ten odsunięty o 1,5km. Jednakże nawet odsunięcie na 5-6 metrów, to luksus w porównaniu do somsiada zza ściany. Dlatego np. trzeba dobrze się zastanowić jakby ktoś się chciał skusić na segment lub bliźniaka. 

 

[Januszek852]

A tak, zapomniałem o badaniach geotechnicznych. Na szczęście rzadko kiedy działki są tutaj naprawdę spieprzone, ale jeśli lustro wody krystalizuje się na metr pod gruntem... no to szukaj innej działki 😂

 

Ja mam tak, że mam dużo hummusa. Trzeba wybrać więcej gruntu, nawieźć więcej piachu zasypkowego (teraz jest na wagę złota!) i zrobić głębiej fundament. +15-20k do ceny budowy względem warunków typowych.

 

a co do sąsiedztwa to mogę tylko powiedzieć tyle - jak dobrze nie mieć somsiada... ale niestety w PL prawo robi wszystko, byś go miał. Kilka lat temu uchwalono na maksa opresyjne zasady, polecam:

 

https://prawo.gazetaprawna.pl/artykuly/1076479,nowy-kodeks-urbanistyczno-budowlany-nie-pozwoli-budowac-domu-kolo-lasu.html (płatne ale wystarczą dwa pierwsze akapity)

 

oraz 

 

https://bezprawnik.pl/decyzja-o-warunkach-zabudowy/

 

 

Cytat

Właściciele niezabudowanych nieruchomości będą uzależnieni od tego, co znajduje się na działce sąsiada. Jeżeli sąsiad wybudował dom, właściciel nieruchomości nie będzie miał problemów z uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy. Jeżeli w sąsiedztwie nie znajdują się żadne zabudowania – według nowych przepisów na swojej działce nie będzie można niczego wybudować.

Dla mnie takie przepisy są skandaliczne, ale cóż.

Edytowane 18 Lipca 2021 przez Januszek852

[Obliteraror]

Ja tylko logistycznie dodam, iż jeżeli zamierzasz szukać czegoś poza terenami stołecznej (i może trójmiejskiej) aglomeracji z przyległościami, a w innych terenach PL, samochód jest niezbędny. Polski zbiorkom (poza tymi rejonami) to chujnia z dodatkiem grzybni. Kuriozalne poza tym wydaje mi się dopasowywanie swojej pracy, rozrywek czy hobby do konkretnych godzin jazdy zbiorkomu. Ale to ja, który transportu zbiorowego nie cierpi (poza lotniczym z oczywistych powodów)

[Januszek852]

Tak, jeśli masz pekaes odjeżdżający co 2h z lokalnego przystanku i tylko tyle, to bez samochodu nie żyjesz. Dlatego, jeśli nie chcesz być uzależnionym od auta, dobrym pomysłem jest wybór miejsca gdzie masz alternatywę. Rower też nią może być, jeśli jesteś dostatecznie blisko dużego miasta

[maroon]

40 minutes ago, Obliteraror said:

Ale to ja, który transportu zbiorowego nie cierpi (poza lotniczym z oczywistych powodów)

Jest na to sposób. PPL(A) / LAPL(H) i albo hektar na pas albo większy trawnik na helipad. I voila! 😁

 

Nie wiem, czy szanowni wiedzą, ale w mieście, na prywarnym terenie, praktycznie nie ma najmniejszych szans na uzyskanie pozwolenia na lądowisko helikoptera. Na wsi też mocno problematyczne, głównie chodzi o hałas. 

 

Na Mazurach jest osada, nad Niegocinem zdaje się, z własnym prywatnym pasem startowym do użytku mieszkańców. 

10 minutes ago, Januszek852 said:

Tak, jeśli masz pekaes odjeżdżający co 2h z lokalnego przystanku i tylko tyle, to bez samochodu nie żyjesz. Dlatego, jeśli nie chcesz być uzależnionym od auta, dobrym pomysłem jest wybór miejsca gdzie masz alternatywę. Rower też nią może być, jeśli jesteś dostatecznie blisko dużego miasta

Dlatego jak ktoś chce na totalne odludzie, to dobrze w odległości kilku km mieć jakąś większą stację węzłową gdzie stają icki, regio, tlk, itp. W ostateczności niech będzie przystanek z pociągiem co godzinę. 

1 hour ago, Januszek852 said:

 

https://bezprawnik.pl/decyzja-o-warunkach-zabudowy/

 

 

Dla mnie takie przepisy są skandaliczne, ale cóż.

Możesz się starać o WZ na zabudowę siedliskową. Wtedy te mityczne 3 szerokości frontu działki nie mają zastosowania. Ale i tak są problemy i lecą łapówki. Bo o to tu głównie chodzi. Mi też pewne "odstępstwo" proponowano za "no wie pan o co chodzi". 

Edytowane 18 Lipca 2021 przez maroon