Skocz do zawartości

Tendencje na rynkach nieruchomości


Brzytwa

Rekomendowane odpowiedzi

Mam pytanie jako laik.

 

Czy i do jakiego stopnia jest możliwe przewidywanie sytuacji na rynku działek budowlanych w strefach podmiejskich?

Jeżeli tak - to jakie są prognozy na następne kilka lat?

 

Czy tego rodzaju publikacje są coś warte oprócz tego, że ładnie wyglądają:
http://www.orn24.pl/2016/01/proba-prognozy-dla-rynku-nieruchomosci-na-2016-rok/

http://mediator-estate.pl/proba-prognozy-dla-rynku-nieruchomosci-na-2016-rok/

 

Interesuje mnie to po pierwsze ze względów konsumenckich jako uniezależnienie się lokalowe od wynajmu, oraz jednocześnie jako kupno gruntu pod przyszłą pracownię która z założenia ma w przyszłości generować większość mojego przychodu.

Wynajem powierzchni warsztatowej odpada po pierwsze ze względu na bardzo niekorzystny stosunek ceny najmu do warunków oferowanych w dostępnych lokalach, a po drugie z powodu obostrzeń i braku odpowiednich mediów (typu 400V, czy możliwość instalacji profesjonalnej wentylacji aktywnej).

 

Wiem, że to inwestycja trudna, długoterminowa i kosztowna ale w perspektywie czasu pozwoli mi być niezależnym od zmiennej sytuacji finansowej w mojej głównej branży, dlatego chcę w tym kierunku działać z wyprzedzeniem i dać sobie duży bufor czasowy na realizację, która z założenia ma iść krok w krok z rozwojem własnej 'marki'.

  • Like 2
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Fachowcy  z branży twierdzą że nieruchomości sa przewartościowane, ale mówią tak od co najmniej kilku lat, a ruchu w dół zbytnio nie widać.

Jeśli chodzi o działki to taniej można znalezc zabudowana, przynajmniej w mojej okolicy,

Mam podobny dylemat.

  • Like 1
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Nie chcę zabudowanej.

Wolę wiedzieć co siedzi w chałupie. Poza tym doszłoby przystosowanie wybudowanej już powierzchni pod warsztat = niepotrzebne koszty.

A tak - wszystko mogę sobie ustawić w projekcie pod swoje potrzeby.

 

Poza tym część prac budowlanych - jak na bywalca tego forum przystało ( ͡° ͜ʖ ͡° ) - zamierzam przeprowadzić samemu.

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Wszyscy eksperci wróżą z fusów.
Na ceny nieruchomości składa się zbyt wiele czynników, aby można było wszystko przewidzieć:

- koszt kredytu;

- infrastruktura lokalna;

- lokalny rynek pracy;

- struktura demograficzna społeczeństwa;

- perspektywy gospodarcze.

Trudno jest ocenić, czy ceny nieruchomości spadną, czy będą rosnąć. Pewne jest jedno - gdy sytuacja gospodarcza się poprawia, ludzie zaczynają budować domy :)

Wiele zależy od konkretnego regionu kraju. Dobrze jest obserwować przetargi na nieruchomości. Jeśli ceny zaczynają spadać i przetargi są powtarzane kilkakrotnie z powodu braku chętnych, to wiedz, że coś się dzieje.

Sam mniej-więcej przewiduję ceny w moim mieście. W innych regionach kraju nie jestem w stanie.

Wiem, że w moim mieście ceny nieruchomości polecą na ryj. Węgiel się kończy, a nowa kopalnia może w ogóle nie powstać, więc będzie nieciekawie... ale to i tak dopiero za jakieś 25 lat. Do tego czasu większość pracowników będzie już dawno na emeryturach ;) Wrócą do siebie na wieś, a w mieście pozostaną puste mieszkania, bo młodzi od dawna są za granicą.
Gdy rok temu kupowałem mieszkanie, to cena była naprawdę atrakcyjna. Nawet urząd skarbowy stwierdził, że kupiłem za tanio i dowalił mi dodatkowy podatek.
Dziś ta cena nie wydaje się już jakoś specjalnie atrakcyjna, ale nadal jest niezła. Za rok prawdopodobnie będę liczył "straty" ;-)

Edytowane przez Dobi
  • Like 1
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

@Mordechaj B'rzyt-wa ja Ci życzę pracowni jak past startowy na Okęciu ale jak coś nie zapominaj, że najlepsze dzieła tworzy się (jak Gaugin) w otoczeniu kobiet o egzotycznej urodzie na Markizach :P

Choć ja osobiście proponuję Ci gościnę w moim bungalowie w otoczeniu wszystkich moich 7 meksykańskich żon :P

 

PS Polecam:

http://lubimyczytac.pl/ksiazka/75782/raj-tuz-za-rogiem

 

PS 2 Sorry za offtop musiałem ;)

  • Like 1
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Dodam jeszcze jedno:

Gdyby ci "eksperci" byli w stanie przewidzieć ceny nieruchomości, to sami by na tym zarabiali ;) Kupowaliby po taniości i sprzedawaliby drożej - oczywiście w przypadku przewidywanego wzrostu cen. Dlaczego tego nie robią? - Bo sami wiedzą, że ich przewidywania są gówno warte.
To samo jest z analitykami giełdowymi.

  • Like 1
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Ceny nie spadają Panowie, bo mocno zmalała ilość nieruchomości które w egzekucji trafiają do licytacji komorniczych.

Od ponad roku jeżeli wierzycielem jest bank - to w drodze aktu notarialnego przejmuje od dłużnika prawo własności nieruchomości w zamian za zwolnienie go z części długu.

Bank staje się właścicielem nieruchomości i ... nic nie robi. Po prostu czeka.

 

Po co tak? Ano po to by z tych wszystkich niespłacanych kredytów na nieruchomości - działki, domy i mieszkania nie szły na licytacje. Bo jak pójdą - to ceny polecą gremialnie w dół. A jak spadną ceny nieruchomości - będą mieli problem kredytobiorcy i banki - bo trzeba będzie dodatkowo zabezpieczać wierzytelność. A że duża część ludzi brała kredyty 'pod korek' to nie ma już NICZEGO czym mogłaby dodatkowo zabezpieczyć kredyt.

 

Ceny są utrzymywane częściowo sztucznie. Polecą w dół wraz ze zwiększeniem się ogólnej puli spłaconych kredytów hipotecznych :)

 

S.

  • Like 3
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

7 minut temu, Mordechaj B'rzyt-wa napisał:

Czyli @Subiektywny - mam to rozumieć, że wraz z czasem grunty będą regularnie tanieć?

 

Szklanej kuli nie posiadam ale patrząc na zachodzące zależności tj.

 

a/ malejąca w czasie presję na sztuczne utrzymywanie wartości nieruchomości przez banki

b/ przykręcanie kurka z nowymi kredytami hipotecznymi - coraz bardziej rygorystyczne warunki by dostać szekle na nieruchomość

c/ tendencje demograficzne i emigracyjne w Polsce

 

wszystko na to wskazuje.

 

Super atrakcyjne lokalizacyjnie miejscówki będą pi-raz-drzwi cenę ale też zjadą a aktualnie napompowanej. Cały boom na rynku nieruchomości

w Polsce nakręciły odgórnie szekle wydawane na lewo i prawo w latach 2006-2009. Mieszkanie ok. 60m2 na obrzeżach z wartości 70-80k pln

w ciągu kilku lat skoczyło do 230k pln (po wyremontowaniu). Kupione za 80k gotówki, sprzedane po latach za 230k gdzie oczywiście kupujący

wspomagał się prawie 100% kredytowaniem hipotecznym. Identycznie z działkami na skraju miasta, ja pamiętam je chwilę po 2000r po 10-15zł

za metr nieuzbrojonej łąki. Potem ta sama łąka, notorycznie zalewana wodą na jesieni i wczesną wiosną skoczyła do lekko ponad stówy.

Panie? Nie stać pana? Idź pan do banku! Co, w tym banku panu nie dadzą? Idź pan do innego, we frankach dadzo !

No i tak nakręciła się spiralka...

 

Inną kwestią jest sprawa, że coraz częściej słyszę zmęczenie w głowie ludzi, którzy wyprowadzili się na obrzeża i za miasto. Domek na wsi - sielanka.

Jak przychodzi co do czego - dzieci do przedszkola/szkoły, do lekarza, na zakupy, do pracy - to się robi epopeja korkowa. Mus dwa auta w garażu i

codziennie po 2 a nawet 3h kręcenia się samochodem jak głupi od przedszkola poprzez szkołę, sklep, przebijanie się w godzinach szczytu do pracy,

potem na jakieś zajęcia dodatkowe itd. Po 10 latach - uwierz mi - można w ten sposób znieść jajko na twardo. A miał być taki piękny, sielski domek

na łonie przyrody... Nawet wyskoczyć do knajpy ciężko - bo trzeba autem ;) Taksą? Kilka wypadów i okaże się że człowiek tylko na taksówki pracuje...

Ludzie zaczynają myśleć o pozbyciu się 'domków' poza miastem i jednak powrocie gdzieś bliżej aglomeracji.

Życia nie oszukasz. A kredyt w CHF na trzydzieści lat ...

 

S.

 

osiedle_modre_straszyn.jpg

 

 

 

  • Like 4
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

 

Jak powiedział Woody Allen, "prognozowanie jest bardzo trudne, zwłaszcza gdy dotyczy ono przyszłości" ;) Dowcipniś.

 

To o czym pisze @Subiektywny obserwuję wśród znajomych. Są przeorani czasem i nakładami na dojazd do miasta. KAŻDY z nich, żyjący z miasta (praca, szkoły dzieci itd.), deklaruje po zaledwie kilku latach niechęć do "sielskiego domku" i w sposób jawny marzy o przeprowadzce do dobrze skomunikowanego i łatwego w obsłudze miasta.

Jak mawiają nieruchomiści, są 3 czynniki mające decydujący wpływ na wartość nieruchomości - lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja. A infrastrukturalnie/komunikacyjnie suburbia w PL leżą i kwiczą. Sam nie położyłbym inwestycyjnie ani grosza w polskie suburbia, bo dla mnie są bezwartościowe. Ale to dla mnie - inny profil, inne sprawy.

 

Tyle że innym aspektem w Twoim @Mordechaj B'rzyt-wa przypadku jest cel i wymagania odnośnie nieruchomości. Spekulant będzie czekał na korzystne warunki zakupu i korzystniejsze warunki sprzedaży. Spekulant kupi modne (choć nic nie warte) buty stojąc w kolejce nocami bo sprzeda je na aukcji z 1000% przebiciem. A Ty zdaje się, po prostu potrzebujesz "butów" do chodzenia? IMO nie ma co brać pod uwagę wyłącznie aspektu finansowego. Czasu straconego na czekanie nie odkupisz.

 

Poza tym, nieruchomości pozornie tylko w PL nie tanieją. Tanieją, tyle że inflacyjnie. 

  • Like 1
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Taa.

Dlatego szukam w miarę taniego gruntu, żeby jak najszybciej zacząć się budować i mieć 'buty'.

Nie mam ochoty pakować fury pieniędzy w hektary gruntu leżące odłogiem, czy odjebaną willę, która będzie przynosiła potem same koszty.

 

W mojej branży dojazdy właściwie ograniczyłyby się do tygodniowych zakupów domowo-branżowych.

Mogę siedzieć na wiosce, bo większość upierdliwej 'roboty' będzie się opierała na internecie. Okazyjnie wizytach - ale to w zasadzie czysta przyjemność w załatwianiu.

 

Alternatywnie myślałem o kupnie mieszkania - ale tu jest ciężej z 2 powodów:

1. Opory lokatorów bloku/kamienicy przed pozwoleniem na uciążliwą działalność warsztatową w lokalu (własność własnością, ale spółdzielnia może stanąć okoniem i np pozwolenia nie wyda). Nie uśmiecha mi się toczyć batalii z zazdrosnymi sąsiadami, czy 'niedorozwiniętymi' logicznie ludźmi ze spółdzielni i tłumaczyć po co mi - artyście - 1 tonowa tokarka w mieszkaniu...

2. Muszę mieć na raz konkretną sumę gotówki = kredyt. Jebać kredyt. Nawet jakbym mógł, to i tak bym go nie wziął.

W przypadku domu mogę sobie najpierw uzbierać te 30-40k. na grunt a potem sukcesywnie płacić za projekt, fundamenty itd. Wbrew pozorom, przy niewielkim metrażu i prostej konstrukcji koszta stanu surowego zamkniętego to nie jest znowu tak dużo. Diabeł tkwi w wykończeniówce. A to sobie mogę robić jak już tam będę siedział.

  • Like 1
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

7 godzin temu, Subiektywny napisał:

 

Inną kwestią jest sprawa, że coraz częściej słyszę zmęczenie w głowie ludzi, którzy wyprowadzili się na obrzeża i za miasto. Domek na wsi - sielanka.

Jak przychodzi co do czego - dzieci do przedszkola/szkoły, do lekarza, na zakupy, do pracy - to się robi epopeja korkowa. Mus dwa auta w garażu i

codziennie po 2 a nawet 3h kręcenia się samochodem jak głupi od przedszkola poprzez szkołę, sklep, przebijanie się w godzinach szczytu do pracy,

potem na jakieś zajęcia dodatkowe itd. Po 10 latach - uwierz mi - można w ten sposób znieść jajko na twardo. A miał być taki piękny, sielski domek

na łonie przyrody... Nawet wyskoczyć do knajpy ciężko - bo trzeba autem ;) Taksą? Kilka wypadów i okaże się że człowiek tylko na taksówki pracuje...

Ludzie zaczynają myśleć o pozbyciu się 'domków' poza miastem i jednak powrocie gdzieś bliżej aglomeracji.

Życia nie oszukasz. A kredyt w CHF na trzydzieści lat ...

 

S.

 

osiedle_modre_straszyn.jpg

 

 

 

 Dobrze piszesz @Subiektywny...mieszkałem 5 lat w domu za miastem, wszystko to jest 100% prawdy!

 

Owszem, zajebiście jest wyjść sobie rano na taras, ale minusów jest naprawdę b.dużo.

Szczególnie czas stracony na dojazdy.

 

Teraz mieszkam w samym centrum miasta, i bardzo to sobie cenię!

A nigdy wcześniej nie miałem takiej lokalizacji, zawsze na obrzeżach...

 

 

 

 

 

Edytowane przez RedBull1973
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

4 godziny temu, Mordechaj B'rzyt-wa napisał:

Opory lokatorów bloku/kamienicy przed pozwoleniem na uciążliwą działalność warsztatową w lokalu (własność własnością, ale spółdzielnia może stanąć okoniem i np pozwolenia nie wyda). Nie uśmiecha mi się toczyć batalii z zazdrosnymi sąsiadami, czy 'niedorozwiniętymi' logicznie ludźmi ze spółdzielni i tłumaczyć po co mi - artyście - 1 tonowa tokarka w mieszkaniu...

 

Jeśli prowadzisz uciążliwą działalność to działka będzie musiała być objęta planem zagospodarowania przestrzennego lub jeśli nie ma takiego, będziesz musiał wystąpić o warunki zabudowy (najlepiej przed zakupem aby mieć pewność).

Radzę  najpierw określić co musi spełniać Twoja działka i tylko w tym segmencie szukać/porównywać ceny itp, a na resztę nie marnować cennego czasu.

 

Niestety ludzie są okropni i bardzo często "uprzejmie informują" odpowiednie urzędy że coś może być nie tak. Czy to wieś czy miasto...chyba bez różnicy. 

 

Co do cen, powiem tak...są sprzedający którzy "sprzedają" latami ....ale są tacy którzy muszą sprzedać/są zmotywowani i cena ofertowa znacząco różni się od ceny transakcyjnej.

 

Jeśli np. oglądasz jakąś działkę na portalach internetowych i data dodania ogłoszenia jest bardzo stara...możesz zadzwonić i albo komuś nie będzie zależeć/albo będzie Cię "błagał" abyś w końcu kupił działkę i uwolnił sprzedającego od problemu.

 

Tak na marginesie, zbliża się sezon na działki teraz, ponieważ w zimę jest czas na formalności, aby wiosną ruszyć z budową. Ceny są niższe "po sezonie".  

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Mordechaj

Ceny działek budowlanych to temat rzeka, ale zasada jest prosta - tam gdzie jest dużo pracy tam nieruchomości są drogie. Gdzie jest wysokie bezrobocie ceny są niskie.

Ogólnie ceny działek w Polsce nie będę przez najbliższe 2-3 lata spadać. Wiąże się to z ta idiotyczną ustawą rolną - bardzo mocno blokuje obrót ziemią ( praktycznie powrót do feudalizmu ). Aby kupić działkę, ( tzw. siedliskowe czyli zabudowania rolne wraz z kawałkiem ziemi) musisz być teraz rolnikiem... A i tak ludzie z gminy będą mieli prawo pierwokupu.

Mniejsze działki ( poniżej 3 tyś m2) można kupować bez problemów ale jeden z Braci już pisał - dobrze sprawdzić czy ta działka jest przewidziana pod zabudowę jednorodzinną. Bo można się ostro wkopać ! Zawsze należy sprawdzić w gminie MPZP a jak nie ma planu to czy jest jakieś studium uwarunkowań.

Ta idiotyczna ustawa rolna ma też negatywny wpływ na tzw "odralnianie gruntów". A to oznacza, że działek budowlanych nie będzie przybywać , a w każdym razie nie w takim tempie jak kiedyś.  To główny czynnik, który ma wpływ na utrzymanie cen działek budowlanych a nawet ich wzrost ( będzie mniej nowych! )

Z drugiej strony  KNF mocno zaostrza przepisy udzielania kredytów ( zdolność kredytowa).  Od początku roku zdolność pogorszyła się nawet o 30% ! 

A wybudowanie domu nie jest tanie wbrew pozorom. Zakup działki ( zakładając, że nie jest to centrum Poznania czy Krakowa tylko w okolicach) to koszt około 30-50 tyś. Oczywiście, można znaleźć i takie za 10 tyś ale to już wtedy kompletne zadupia.  Budowa domu o powierzchni użytkowej 100 m2 to koszt co najmniej 200 tyś. Nawet klienci, którzy mają w rodzinie szwagrów/braci murarzy nie są w stanie zejść poniżej 150 tyś. Realnie liczy się 2,5 tyś za m2. Zakładając, że Ty sam sporo zrobisz, to jesteś w stanie taki dom wybudować i przyzwoicie wykończyć za 200 tyś.

Sugerowałbym takie rozwiązanie, faktycznie kupić działkę za swoje. Następnie wylać fundamenty i pociągnąć mury do stanu surowego otwartego. To najprostszy etap prac i dość szybki. Następnie w kosztorysie przedstawiasz te prace, że są warte 60-80 tyś ( bank liczy te prace po cenach rynkowych, jakby budował to sam Budimex czy Ataner) Wraz z wartością działki masz tym samym wkład własny na  poziomie 50-60%. Bierzesz 100 tyś kredytu hipotecznego na 10-15 lat ( KONIECZNIE na krótki okres ! gigantyczne odsetki są przy kredytach 20-30 letnich ) I masz ratę na poziomie 700 PLN przy okresie kredytowania 15 letnim ( suma odsetek w całym okresie 28 tyś) albo 1 tyś przy 10 letnim okresie kredytowania ( suma odsetek 18 tyś)

Bo to co planujesz, czyli najpierw wybudować ile się da, zamieszkać i powoli kończyć - jest bardzo ryzykowne. Wielu klientów mi takie sytuacje opisywało. Budowa wlecze się latami i cały czas masz wrażenie, że mieszkasz na budowie a nie w domu.

Tak czy inaczej, zrobisz jak uważasz. Jeśli masz jakieś pytania, to wal. Od 15 lat nic nie robię tylko zajmuję tym tematem...

  • Like 1
Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

Uważam że ceny nieruchomości będą spadać. Ponadto te spadki przyśpieszy rozwój budownictwa komunalnego (program mieszkania +). Ponadto spadająca liczba zawieranych małżeństw, wyjazdy już na stałe za granicę bo przecież się nie da już zarobić i wrócić - jak jechać to po to by już tam zostać. No i zmiana klimatu politycznego- ostatnio w audycji radiowej na temat właśnie rynku nieruchomości słyszałem lamenty tychże ekspertów (i bankierów)- że no jak tak ludzie mają tanio wynajmować mieszkanie - przeca  to gospodarka padnie krowy przestaną mleko dawać itp .....

Odnośnik do komentarza
Udostępnij na innych stronach

×
×
  • Dodaj nową pozycję...

Powiadomienie o plikach cookie

Umieściliśmy na Twoim urządzeniu pliki cookie, aby pomóc Ci usprawnić przeglądanie strony. Możesz dostosować ustawienia plików cookie, w przeciwnym wypadku zakładamy, że wyrażasz na to zgodę.