Kupno mieszkania - rynek pierwotny czy wtórny?

[Akadyjczyk]

Cześć. Od miesiąca przeglądam oferty mieszkań, chciałbym zainwestować odłożone pieniądze właśnie w nieruchomości. Na ten cel chciałbym przeznaczyć jakieś 350 000 zł. Dodam że jestem z okolic Bielska Białej i w tych rejonach szukam.

 

Sytuacja wygląda tak, że pierwotnie chciałem kupić coś z rynku wtórnego, lekko odremontować i zamieszkać z dziewczyną 1-2 lata (na próbę) wynajmować, potem sprzedać i wybudować własny dom z ogródkiem.

 

Problem mam taki, że patrząc na standard mieszkań, to albo są to stosunkowo tanie rudery, albo dosyć drogie mieszkania do remontu (przeważnie łazienka, kuchnia, wymiana mebli) Jak patrze na nowe inwestycje z rynku pierwotnego, z funkcjonalną przestrzenią, wszystko nowe to aż człowieka korci żeby na spokojnie sobie remontować właśnie takie mieszkanie niż szukać fachowców którzy podejmą się remontu w starym bloku.

 

Nie mam pojęcia ile może kosztować remont mieszkania powiedzmy 50mkw (celuje właśnie w taki metraż 45-50mkw) Powoli dochodzę do wniosku, że dla człowieka który się na tym nie zna lepiej kupić nowy, funkcjonalny, bezczynszowy apartament w nowej zabudowie, niż bawić się w odnawianie mieszkania w bloku z lat 60 😕, który powiedzmy sobie często wygląda kiepsko. Analizując to wszystko jedyne co można zyskać w starym budownictwie to stare meble? (które na moje oko i tak są do wywalenia) Teoretycznie niższa cena za 1mkw zostanie zniwelowana przez potencjalny remont? Jaki to ma sens? Coś źle szacuje?

 

Co o tym myślicie, robiliście remonty? Stanął ktoś przed takim dylematem?

Jakie koszty trzeba liczyć za 1mkw (średnio na całe mieszkanie za sam remont bez umeblowania)?

Lepiej zainwestować w coś nowego (wszystko ma podobną cenę, podobny standard wykonania etc.) czy próbować szukać okazji na rynku wtórnym i modlić się że jakiś trup nie wypadnie z szafy? Dodam tyle że mam gdzie mieszkać (w domu jednorodzinnym) to mieszkanie to lokata kapitału + sprawdzenie się z dziewczyną jak sobie poradzimy mieszkając razem. Dwie piecznie na jednym ogniu  

 

[MaxMen]

Co i jak z remontami i kosztami to masz sporo filmów na YT z tym, że w obecnych czasach te z przed roku dwóch mogą być mało aktualne. Piszesz o blokach z lat 60, w to bym raczej nie szedł ale te z lat 90 są całkiem ok. 

[bzgqdn]

Panie, temat rzeka.

W rynku wtórnym, czeka cię remont, w nowym budownictwie mniejszy ( jakaś farba, płytki, meble), cos może da się odzyskać.

W starym, wszystko (instalacje wodne, elektryczne, może wylewki, okna).

Rynek pierwotny zachęca, bo ksztaltujesz jak chcesz, ale tam też są dodatkowe koszty - dziś stan deweloperski często jest nawet bez parapetów, framug, gniazdek itd.

 

Ceny nikt ci nie poda - sky is the limit.

Głupią kuchnię kupijesz gotowy zestaw za 2000 albo na wymiar za 10000zl

Ja ok 50m zrobiłem za 20tys, 10 lat temu, własnymi rękoma i to był low cost.  Dziś, systemem zleconym, za samą łazienkę tyle zaplacisz.

[bassfreak]

@Akadyjczyk

 

Jak chcesz kupić mieszkanie w starym budownictwie aka. wielka płyta to licz się z grubym remontem od zera z wymianą wszystkich instalacji itd.

Jak weźmiesz kogoś to licz się z kosztem 800-1000 zł/m2 za robociznę. Strzelam lekko z ceną biorąc pod uwagę lokalizacje.

 

Powiem ci tak na taki remont można wydać dużo i mało, zależy jaka półka materiałów, jakie meble itd.

np znajomy w 54m2 wsadził łącznie 185 tysięcy ale był to remont totalnie od zera, materiały ze średnio-wysokiej półki i wszystko od stolarza na wymiar.

W tą cenę wchodzi wszystko czyli robocizna, materiały budowlane, materiały wykończeniowe, meble, rtv agd itd, talerze, widelce, szczotka do wc itd xD

Po kosztach możesz zrobić i za 100 tysi 

 

Edytowane 26 Czerwca 2023 przez bassfreak

[SuperMario]

60m2 miasto trochę większe, ok 200k 2 lata temu, cały remont z wyposażeniem AGD RTV etc. wszytko było robione, podłogi, ściany, sufity, elektryka, wszystkie drzwi (15k), klima, alarm, kuchnia (30k) i korytarz, wszędzie meble na wymiar, same rolety (6k), to tak na szybko z pamięci, sprzed remontu zostały tylko grzejniki żeliwne bo pasują do stylu. Ale tak jak napisał @bzgqdn sky is the limit. Nie pamiętam teraz dokładnie ale sama robota plus zabudowy wyszła coś ok 140k.

 

Miałem dylemat czy robić remont czy sprzedać i kupić nowe, ostatecznie na jedno by wyszło pewnie, ale tutaj starsze osiedle, lata 90te, niski blok, znajomi ludzie, żadnych oszołomów nie ma, świetna lokalizacja, sklepy, usługi, basen, siłka w promieniu 5min spacerem, 5 min autem do ekspresówki na lotnisko, ciężko o coś takiego na nowych osiedlach. 

 

W sumie i tak spędzam tam tylko ok 3-4 miesiące w roku i to nie na raz, bo trochę się szlajam po świecie więc ten remont to taki trochę kaprys żeby mieć wygodnie jak jestem akurat na miejscu.

 

Są plusy i minusy. To co mi przeszkadza w nowym budownictwie to ciasnota z jaką są poustawiane bloki na tych osiedlach, często stoją tak blisko siebie że widać jaką sąsiadka z naprzeciwka zupę na obiad gotuje. Tak samo w szeregówkach. Dodatkowo może być problem z parkingami, i często nie ma piwnicy na graty, rower czy cokolwiek. No i w takim bloku bywa nawet kilkaset mieszkań, łatwo o bananową młodzież i imprezy non stop. Co kto lubi. 

 

Cokolwiek wybierzesz to wiedz że tanio to już było, niestety.

[SuperMario]

Dodam jeszcze bo już nie mogę edytować powyższego postu że nie każda ekipa podejmie się remontu, wielu nie chce bo to 2x więcej roboty a nie wezmą za to 2x tyle kasy.

 

Oni wolą robić zwykłą wykończeniówkę na nowych mieszkaniach bo to łatwa robota w porównaniu.

 

Dwóch pierwszych gości którzy przyszli obejrzeć co jest do zrobienia nigdy się nie odezwało, nie dostałem wycen, telefonu nie odbierali, straciłem kilka tygodni przez te pizdy a wystarczyło powiedzieć że sorry, nie zrobimy tego, zamiast słodkiego pierdolololo że za tydzień będzie wycena itp.

 

Ostatecznie 3 chłopak obejrzał, podał cenę od razu i tydzień później zabrał się do roboty jak skończył to co aktualnie jeszcze gdzieś robił. 

 

Tak to wygląda, może teraz przez krach na hipotekach mają mniej roboty to nie będą tak wymyślać, cholera wie.

 

Powodzenia.

[Piter_1982]

Ja bym nie szedł w stary budynek tylko jeśli lokalizacja jakoś super za nim nie przemawia. Chyba, że mówimy o kamienicy po rewitalizacji. 

 

Stary budynek to problemy z instalacjami i lokatorami. Zrobisz remont, a okaże się, że wspólnota chce zrobić wymianę pionów. Albo, że zapycha się rura dwa piętra niżej i nie ma jak korzystać z toalety. Setki małych rzeczy. Kłótnie czy robić dach czy elewację. Do tego znajdzie się zwykle jakaś maruda. Jak blok ma 50/60 lat to siłą rzeczy w jednej klatce na przestrzeni tylu lat skumulowały się osoby o różnych problemach/statusie/spojrzeniu na życie. W nowym budynku jest to zminimalizowane.

 

Jak mieszkanie jest blisko centrum czy uczelni to większość ludzi kupuje jako inwestycje na wynajem i trzeba się z tym liczyć, ale moim zdaniem jest większa przewidywalność. 

 

ps. czy dobrze rozumiem chcesz kupić mieszkanie, w którym pomieszkasz dwa lata, a potem będziesz je wynajmował? W międzyczasie chcesz zrobić remont pod siebie w nim? 

 

[Akadyjczyk]

1 godzinę temu, Piter_1982 napisał(a):

 

ps. czy dobrze rozumiem chcesz kupić mieszkanie, w którym pomieszkasz dwa lata, a potem będziesz je wynajmował? W międzyczasie chcesz zrobić remont pod siebie w nim? 

 

Tak. Chce zainwestować kasę żeby na koncie nie leżała, kupić coś, pomieszkac z 2 lata, sprzedać/wynająć. Potem chciałbym wybudować dom jednorodziny (chyba żeby mi się dobrze mieszkało to bym został) 

 

Znalazłem bardzo tanie mieszknie na obrzeżach miasta z rynku pierwotnego które znajduje się na 3 piętrze bez windy... Myślicie że jest to bardzo duży problem biorąc pod uwagę, że cena to prawie 1.5k mniej za mkw w stosunku to średniej? Coś tam musi być nie tak. Cena jest zbyt niska, czy faktycznie ta winda robi robotę? 

[Kowalski]

Winda robi robotę. Jest to bardzo duża niedogodność + gdybyś chciał sprzedać kiedyś mieszkanie/wynająć to z automatu ograniczasz się o klientów w wieku 45+ (a może w dzisiejszych czasach nawet 25 +, bo biedny student wszędzie zamieszka jak cena niska)

[Piter_1982]

Jest to jakiś minus. Ale jak za chwilę będzie trzeba wymieniać windy na te z odzyskiwaniem energii to może się okazać, że takie mieszkanie będzie pożądane. 

 

Dla mnie to największa niewiadoma, że nie wiadomo co rządzącym odwali. Wcale bym nie był taki pewny, że nieruchomość to dobra lokata.

 

Chyba, że jesteś pewny, że lokalizacja załatwi wynajem, jednak tu trzeba znać uwarunkowania lokalne i nikt tego za ciebie nie załatwi. 

 

Jeśli myślisz o studentach, w twoim mieście, zawsze warto zajrzeć na strony uczelni i popatrzeć jak z naborem (czy są na nowe roczniki czy wygaszają - te informacje są publiczne, bo uczelnia wnioskuje w okolicach kwietnia do ministerstwa o przyznanie limitów przyjęć) i czy jakiś wydział nie będzie się przenosił/tworzył. Jak masz mieszkanie "przez ulicę" to niezależnie od standardu, ktoś się trafi. 

 

 

Edytowane 27 Czerwca 2023 przez Piter_1982

[Akadyjczyk]

2 godziny temu, Piter_1982 napisał(a):

Wcale bym nie był taki pewny, że nieruchomość to dobra lokata.

Myślę że dobra i chce kupić jak najszybciej bo od lipca dają kredyt 2%, mieszkania będą schodziły jak bułeczki według mnie. 

 

2 godziny temu, Piter_1982 napisał(a):

Jeśli myślisz o studentach, w twoim mieście, zawsze warto zajrzeć na strony uczelni i popatrzeć jak z naborem

Myślałem o parze z dzieckiem, u mnie w mieście praktycznie nie ma studentów. Jest tylko jedna publiczna uczelnia. Zresztą obraz studenta jest kiepski, rozwalą jeszcze coś... 

[Lucky Luke]

52 minuty temu, Akadyjczyk napisał(a):

Myślę że dobra i chce kupić jak najszybciej bo od lipca dają kredyt 2%, mieszkania będą schodziły jak bułeczki według mnie. 

@Akadyjczyk spokojnie do tego podejdź, to jest poważna decyzja. Od razu mówię że jakimś fachowcem od nieruchomości nie jestem jak napisze babola to któryś z Braci niech sprostuje. Widzę to tak:

 

Masz kasę która chcesz zainwestować, nie znasz się za bardzo na nieruchomościach, remontach więc pytasz na forum i super. Tylko czemu sie tak spieszysz ???

 

Stary spokojnie. Jaki 1 lipca? Są wakacje, wszyscy mają wybory na głowie. Czy cos w ogole z tego bedzie? Nie wkręcaj sobie, że za chwilę za kilka dni będzie oblężenie banków. Po co się nakręcasz i sam tworzysz presję czasu? To sprzyja błędom.

 

Zdecydowanie łatwiej byłoby doradzić i podjąć jakaś decyzję jakbyś szukał mieszkania na wiele lat. Wtedy to jest mega prosta sprawa albo rynek pierwotny albo wtórny i tylko kwestia czy takie do zamieszkania czy do remontu. Ale Ty piszesz ze to stan wybitnie pośredni i to na krótko ok. 2 lata. To opłaca się w ogóle kupować skoro docelowo chcesz budować dom ? To może jakis wynajem kawalerki na rok skoro cel to sprawdzić jak się dogadujesz z dziewczyną? A kasa na jakąś lokatę albo już ziemię pod dom kupić? Bo raczej nie jest to etap że już bysvsie za dom brał a inwestycyjnie byloby to najprostsze.Piszesz o budżecie 350k. Przejrzałem oferty w Bielsku. Nie ma opcji na rynek pierwotny. Za 300-350 do remontu. Za 400 można mieszkać. Upraszczam ale na szybko takich kilka ofert.

 

Po 2 latach chciałbyś na takim mieszkaniu zarobić, wyjść na zero, liczysz się ze stratą? Za 2 lata możesz być zarobiony jak ceny mieszkań w górę a jak spadną (watpie) to co? U nas zero przewidywalności. Zrobisz remont, kuchnia na wymiar itp. Przyjdzie do sprzedaży,  nie licz że ktoś Ci to spłaci 1 do 1. Odstawisz super łazienkę z wanną a po 2 latach kupiec powie ze trzeba kuc bo woli prysznic choć podoba mu sie ta wanna tylko po co ci za to dopłacać. 

Jeżeli tymczasowo to może opcja zakup z rynku wtórnego ale wchodzisz mieszkasz nic nie robisz, nie remontujesz nie dokładasz a za jakiś czas sprzedajesz. Zobacz w sumie sam do końca nie jesteś pewny co chcesz bo niby dom ale nie wykluczasz że jednak na dłużej w mieszkaniu. Winda 3 piętro, obrzeża no to pytanie do Ciebie odpowiada Ci taka lokalizacja, piętro? Rozkmin czy ta inwestycja ma wzięcie.

 

Masz fajny kapitał startowy i możliwości fajnych ruchów ale spokojnie bez decyzji na hurra.

 

 

[Piter_1982]

1 godzinę temu, Akadyjczyk napisał(a):

Myślę że dobra i chce kupić jak najszybciej bo od lipca dają kredyt 2%, mieszkania będą schodziły jak bułeczki według mnie. 

 

Myślałem o parze z dzieckiem, u mnie w mieście praktycznie nie ma studentów. Jest tylko jedna publiczna uczelnia. Zresztą obraz studenta jest kiepski, rozwalą jeszcze coś... 

 

Nie chcę być złym prorokiem, ale co zrobisz jak postanowią się nie wyprowadzić?

 

Dla mnie para z dzieckiem, to najgorsze co można sobie wyobrazić. Ogólnie nie wszedłem w mieszkanie, bo po prostu nie chcę mieć stresu i kwasu z lokatorami. Niestety kiedyś ten problem mnie dotknął. Prawo w Polsce jest powalone, jak nie masz dużej górki, że to z boku interes, to naprawdę bym się bał, ale to moja opinia. 

 

Moje zastrzeżenie dotyczy też innej sprawy, inaczej robisz mieszkanie pod siebie inaczej na wynajem. Tak naprawdę to na etapie planowania zakupu ważniejsze jest właśnie to po co ci to mieszkanie, a nie czy rynek wtórny czy pierwotny. 

[Akadyjczyk]

12 minut temu, Lucky Luke napisał(a):

 

Zdecydowanie łatwiej byłoby doradzić i podjąć jakaś decyzję jakbyś szukał mieszkania na wiele lat. Wtedy to jest mega prosta sprawa albo rynek pierwotny albo wtórny i tylko kwestia czy takie do zamieszkania czy do remontu. Ale Ty piszesz ze to stan wybitnie pośredni i to na krótko ok. 2 lata. To opłaca się w ogóle kupować skoro docelowo chcesz budować dom ? To może jakis wynajem kawalerki na rok skoro cel to sprawdzić jak się dogadujesz z dziewczyną? A kasa na jakąś lokatę albo już ziemię pod dom kupić?

Racja, kwestia jest taka, że działkę na budowę posiadam (jeszcze nie przepisane) Po co wynajmować jak mogę kupić i nie spłacać kogoś kredytu. Teoretycznie chciałem budować dom, ale to bardziej takie życzenia niż jakieś realna przyszłość dlatego że posiadam bardzo duży dom rodzinny. Lokata spoko ale to niewielki % zysku, zawsze słyszałem że ziemia i nieruchomości to pewna lokata pieniądza, dlatego o tym myślę.

 

Kredyt 2% to również coś o czym myślę - w tym jednak przypadku rozważałbym kupno mieszkania dla siebie z rynku pierwotnego (ustawa zakłada że nie mogę sprzedać ani wynająć nieruchomości przez 10 lat, bo inaczej stracę dopłaty). Oglądałem sporo filmików na YT i wychodzi na to, że wstyd z tego nie skorzystać... Pytanie tylko czy po 10 latach dopłat od państwa będę mógł spłacić całość kredytu 

[Lucky Luke]

Podałeś więcej szczegółów swojej sytuacji i teraz to raczej juz prostsze. Kwestia decyzji wtórne pierwonte to juz indywidualnie jak komu pasuje. Ja to bym pewnie poszedł w opcje wtórny, lokalizacja/osiedle które mi pasuje a potem kwestia czy remont od podstaw czy wejście na coś w miarę gotowego.

 

Jeszcze o kredycie 2%. Załóżmy że wejdzie i to ruszy, nakręci popyt, czyli podaż mieszkań będzie spadać więc wzrost cen jakiś tam będzie na pewno, więc rozumiem czemu chcesz w miarę szybko.

 

Nie znam myków i szczegółów tego programu ale proste pytanie. Jak opieramy się na mieszkaniu za te 300 tys zł i kupiec ma gotówkę to jak to najlepiej rozegrać? Kupić za gotówkę czy jednak iść w ten kredyt jeśli tak to na jak długo najlepiej, z jakim wkładem własnym?

[Akadyjczyk]

11 godzin temu, Lucky Luke napisał(a):

Kupić za gotówkę czy jednak iść w ten kredyt jeśli tak to na jak długo najlepiej, z jakim wkładem własnym?

Kredyt to kredyt, trzeba spłacać z prowizją. Patrząc jednak na różne kalkulatory w internecie biorąc np 300 000zł kredytu na 15 lat musisz nadpłacić jedynie około 90 000zł! W perspektywie tak długiego czasu to grosze. Niestety nie znam się na tym na tyle dobrze, i nie rozumiem dlaczego np obecnie kredyty tak podrożały (w sensie ktoś miał raty 2k a teraz ma 3k) Pytanie czy nie będzie takiej samej sytuacji właśnie z tym kredytem 2%? Ktoś to rozumie?

[JoeBlue]

Za moich czasów uczyli matematyki a w niej było również liczenie procentów.

Wziąć 300.000 a oddać 390.000 to taki biznes?

Żeby mieć 390 trzeba zarobić z 500, bo podatki, ZUS, OFE i PPK.

I nie ma obawy, inflacja tego nie zniweluje.

Banki, co jak co, ale liczyć umieją.

To, że są krachy to już nie wina matematyki tylko szefów banków i polityki.

Niejeden biznesmen wie, że lepiej zbaknrutować niż być na plusie, ale zaczynam zbaczać więc kończę.